МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость»

Инвестиционная недвижимост

Понятие «инвестиционная недвижимость»

Инвестиционная недвижимость – земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью:

• получения арендных платежей по договору операционной аренды,
• доходов от прироста стоимости капитала или того и другого,

Ключевым моментом при идентификации недвижимого имущества в качестве инвестиционной недвижимости является цель приобретения. Так, если земля или здание приобретаются с целью использования в процессе производства или предоставления товаров и услуг или для управленческих целей, то такое имущество классифицируется как основные средства и учитывается по МСФО (IAS) 16 (недвижимость, занимаемая владельцем); если же целью приобретения выступает продажа в процессе ведения хозяйственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары и учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2.

Примерами объектов инвестиционной недвижимости являются:

• земля, предназначенная для извлечения выгоды от повышения ее стоимости в долгосрочной перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе;
• земля, дальнейшее предназначение которой на отчетную дату пока не определено;
• сооружение, находящееся в собственности организации (или по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды; и
• сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

К числу активов, не являющихся инвестициями в недвижимость и на которые не распространяется действие МСФО 40, относятся:

• объекты, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, или объекты незавершенного строительства и реконструируемые объекты, предназначенные для продажи (учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2 «Запасы»);
• недвижимость, занимаемая владельцем (отражается в отчетности согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства»),
• объекты незавершенного строительства или реконструируемые объекты недвижимости по поручению третьих лиц (при меняются положения МСФО (IAS) 11 «Договоры строительного подряда»).

На практике может возникнуть ситуация когда один объект используется и как объект инвестиций в недвижимость, и как недвижимость занимаемая владельцем. МСФО (IAS) 40 предлагает следующее решение: если данные части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо переданы в финансовую аренду), то разные части должны учитываться как разные учетные объекты; если такое разделение невозможно, то объект может быть классифицирован как инвестиции в недвижимость только в случае, если незначительная его часть предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или административных целей.

Пример 1

Компания АВС специализируется на предоставлении офисных помещений по договорам операционной аренды. В текущем году приобретен бизнес-центр, площадью 6000 кв. м. Все офисные помещения бизнес-центра предназначены и сдаются арендаторам на условиях операционной аренды, за исключением трех помещений на первом этаже, общей площадью 200 кв. м., в которых находится отдел маркетинга компании АВС.

Если помещения, занимаемые АВС, и прочие помещения могут быть реализованы или сданы в финансовую аренду независимо друг от друга, то часть здания, предоставляемая в операционную аренду, должна учитываться как инвестиции в недвижимость в соответствии с МСФО (IAS) 40, а помещение в 200 кв. м. (представляющая собой недвижимость, занимаемую владельцем) учитывается как основное средство (МСФО (IAS) 16).

В то же время, учитывая, что доля недвижимости, занимаемой владельцем, незначительна 3,33% (200 кв. м. : 6 000 кв. м.), здание целиком может быть квалифицировано как объект инвестиций в недвижимость.

МСФО 40 указывает на то, что при идентификации инвестиций в недвижимость необходимо опираться на профессиональное суждение. Однако для соблюдения последовательности принимаемых решений и соответственно данных финансовой отчетности, компания должна разработать критерии для разграничения инвестиций в недвижимость и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности. Информация о таких критериях подлежит обязательному раскрытию.

Критерии признания инвестиционной недвижимости

Критерии признания инвестиционной недвижимости совпадают с общими критериями признания активов, предусмотренными Принципами составления и представления финансовой отчетности, а именно:

• существует вероятность притока в организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью; и
• можно достоверно оценить стоимость инвестиционной недвижимости.

Первоначальная оценка инвестиционной недвижимости

Первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости определяется исходя из фактических затрат на приобретение, т.е. себестоимости (сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов, или справедливая стоимость другого возмещения, переданного в счет оплаты стоимости актива на момент его приобретения или сооружения).

По аналогии с основными средствами, нематериальными активами в состав себестоимости помимо цены приобретения включаются любые прямые затраты. На величину первоначальной оценки инвестиционной недвижимости значительное влияние оказывает способ приобретения.

Пример 2.

25 марта 2005 г. организация «Расчет» приобрела земельный участок за 1 500 тыс. руб., поскольку предполагает, что через три года, когда рядом будет построен спортивный комплекс, стоимость земли значительно увеличится и ее можно будет продать в несколько раз дороже. Расходы за юридическое сопровождение сделки составили 50 тыс. руб., расходы полностью оплачены.

Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости

Показатель	Сумма, тыс. руб.
Сумма по договору купли-продажи земельного участка	1 000
Расходы на юридическое сопровождение	50
Первоначальная стоимость земельного участка	1 500

Учет инвестиционной недвижимости после первоначального признания

В соответствии с МСФО (IAS) 40 организация должна выбрать из двух моделей учета: по справедливой стоимости или по первоначальной стоимости. Важно отметить, что в отличие от международного стандарта МСФО (IAS) 16 «Основные средства», который допускается применение выбранной модели учета к группе объектов, выбранный метод учета согласно МСФО 40 должен применятся ко всем объектам инвестиционной недвижимости.

Модель учета по справедливой стоимости состоит в том, что последующее отражение объекта инвестиционной недвижимости в бухгалтерском балансе осуществляется по справедливой стоимости, при этом возникающая прибыль (убыток) от изменения балансовой стоимости относится на финансовый результат, т.е. признается непосредственно в отчете о прибылях и убытках.

Модель учета по первоначальной стоимости предполагает отражение объектов инвестиционной недвижимости (земли и/или зданий) в соответствии с МСФО (IAS) 16 по аналогичной модели, т.е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения, признанных согласно МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов».

Основные характеристики моделей учета инвестиционной недвижимости

Показатель	Модель учета по справедливой стоимости	Модель учета по первоначальной стоимости
Первоначальная оценка	По фактическим затратам на приобретение
Последующая оценка и учет	Все объекты отражаются по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев	Все объекты отражаются по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (модель учета по первоначальной стоимости по МСФО 16 «Основные средства»)
Отражение изменения справедливой стоимости	Прибыль (убыток) от изменения справедливой стоимости относится на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли, т.е. отражается в отчете о прибылях и убытках	-
Амортизация	Амортизация не начисляется	Амортизация начисляется также как по аналогичным основным средствам по МСФО 16
Исключения	В исключительных случаях, когда не возможно определить справедливую стоимость для учета объектов инвестиционной недвижимости используется модель учет по первоначальной стоимости, ликвидационная стоимость принимается равной нулю	-
Обесценение	Положения МСФО 36 не применяются (они уже выполнены, поскольку применяется учет по справедливой стоимости)	Признаются убытки от обесценения в соответствии с МСФО 16 и МСФО 36 «Обесценение активов», включаемые в отчет о прибылях и убытках
Дополнительное раскрытие	В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, необходимо раскрывать дополнительную информацию, касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости	В финансовой отчетности обязательно должна быть раскрыта информация о справедливой стоимости или причины, по которым она не может быть определена

Пример 3.

Дополним данные Примера 2. По результатам оценки, проведенной независимым оценщиком, рыночная стоимость земельного участка на 31.12.2005 составила 2000 тыс. руб. В ноябре 2006 г. после объявления о начале строительства в непосредственной близости с земельным участком завода по производству бытовой химии, стоимость земельного участка, начала снижаться и на 31.12.2006 достигла 1 400 тыс. руб.

Требуется отразить объект инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности организации РАСЧЕТ за 2005 и 2005 гг. по 31.05.2005 в соответствии с:

а) моделью учета по справедливой стоимости;
б) моделью учета по первоначальной стоимости.

а) модель учета по справедливой стоимости

Выписка из финансовой отчетности организации «Расчет»

Баланс		Отчет о прибылях и убытках
Показатель	Сумма, тыс. руб.	Показатель	Сумма, тыс. руб.
2005 г.
Инвестиционная недвижимость (отдельная позиция в активе)	2 000	Доход от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости	500
2006 г.
Инвестиционная недвижимость в активе	1 400	Убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости	(600)

Бухгалтерские записи

31.12.2005 г.: отражено изменение справедливой стоимости земельного участка (2000 тыс. руб. – 15000 тыс. руб.)

Д-т сч. Инвестиционная недвижимость	500 тыс. руб.
К-т сч. Доход от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости	500 тыс. руб.

31.12.2006г.: отражено изменение справедливой стоимости земельного участка (1400 тыс. руб. – 2000 тыс. руб.)

Д-т сч. Убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости	600 тыс. руб.
К-т сч. Инвестиционная недвижимость	600 тыс. руб.

б) модель учета по первоначальной стоимости

Выписка из финансовой отчетности организации «Расчет»

Баланс		Отчет о прибылях и убытках
Показатель	Сумма, тыс. руб.	Показатель	Сумма, тыс. руб.
2005 г.
Инвестиционная недвижимость	1 500	-	-
2006 г.
Инвестиционная недвижимость	1 400	Убыток от обесценения инвестиционной недвижимости	(100)

Бухгалтерские записи

31.12.2005 г.: В соответствии с моделью учета по первоначальной стоимости по объекту инвестиционной недвижимости должна начисляться амортизация. Однако по земельным участкам (согласно МСФО 16) амортизация не начисляется.

31.12.2006г.: Отражено изменение справедливой стоимости земельного участка (1400 тыс. руб. - 1 500 тыс. руб.) в соответствии с МСФО 16, 36 (поскольку балансовая стоимость ниже возмещаемой стоимости)

Д-т сч. Убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости	100 тыс. руб.
К-т сч. Инвестиционная недвижимость	100 тыс. руб.

Переход от одной модели учета инвестиционной недвижимости к другой

Переход от одной модели учета к другой рассматривается как изменение учетной политики. В соответствии с МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения бухгалтерских расчетов и ошибки» инициативные изменения учетной политики осуществляются только в том случае, если когда это приводит к более точному представлению событий или операций в финансовой отчетности организации. Маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости обеспечит более качественное представление информации. Поэтому организация, выбравшая учет по справедливой стоимости, практически не имеет возможности вернуться к учету по первоначальной стоимости, скорее смена метода будет выражаться в переходе от учета по первоначальной стоимости к учету по справедливой стоимости.

Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости

Независимо от выбранной модели учета все организации должны определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости либо для целей отражения в отчетности (модель справедливой стоимости), либо для выполнения требований раскрытия (модель по первоначальной стоимости).

В качестве справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, как правило, выступает ее рыночная стоимость.

Справедливая стоимость актива – это сумма денежных средств, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Организация не обязана прибегать к услугам независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости, хотя стандартом поощряется такой подход.

Важно отметить, что справедливая стоимость определяется на отчетную дату, таким образом, она должна отражать обстоятельства и условия именно на эту дату, а не на какие-либо прогнозы на будущее.

Идеальным вариантом, подтверждающим достоверность, справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке. Однако если такая информация не доступна, то организация должна привлечь дополнительные сведения (альтернативные оценки). Например, данные о наиболее близких по времени ценах на других активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам.

Предполагается, что организация всегда может определить справедливую стоимость с достаточной степенью вероятность. Тем не менее, встречаются исключительные случаи, когда в момент принятия к учету объекта инвестиционной недвижимости становится очевидным, что организация не может достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости. Например, отсутствует активный рынок для данного объекта, данные альтернативных оценок также не надежны. В такой ситуации организация может применять модель учета по справедливой стоимости для всех объектов инвестиционной недвижимости кроме «исключительного», для которого надлежит использовать модель учета по первоначальной стоимости, изложенной в МСФО 16 «Основные средства», сделав соответствующее раскрытие в примечании к финансовой отчетности. Ликвидационная стоимость инвестиционной недвижимости, для которой невозможно определить справедливую стоимость, признается равной нулю.

Реклассификация инвестиционной недвижимости

В случае изменения предназначения того или иного объекта следует провести реклассификацию, включив (или исключив) объект из категории инвестиций в недвижимость.
Реклассификация объектов инвестиционной недвижимости

Операция	Реклассификация
владелец начинает занимать собственность	объект переводится из инвестиционной недвижимости в категорию «недвижимость, занимаемая владельцем»	ИН > ОС
заканчивается период, в течение которого владелец занимает собственность	объект переводится из категории «недвижимость, занимаемая владельцем» в инвестиционную недвижимость	ОС > ИН
начало реконструкции в целях продажи	объект переводится из инвестиционной недвижимости в запасы	ИН > З
объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной аренды	объект переводится из запасов в инвестиционную собственность>	З > ИН
завершение строительных работ или реконструкции недвижимости	объект переводится из категории «вложения в незавершенное строительство или реконструкцию» (рассматриваемой в МСФО 16, Основные средства) в инвестиционную недвижимость>	НС > ИН

Примечание: ИН – инвестиционная недвижимость, ОС – основные средства, З – запасы, НС – незавершенное строительство.

Выбытие инвестиционной недвижимости

Выбытие объекта инвестиционной недвижимости осуществляется в форме продажи актива, передачи в финансовую аренду или прекращения использования, в связи с тем, что организация более не предполагает получение выгод связанных с ним.
Прибыль (убыток) от выбытия инвестиционной недвижимости, отражается в составе доходов или расходов в отчете о прибылях и убытках и определяется как разность между чистой выручкой от выбытия и балансовой стоимостью актива.

Отражение инвестиционной недвижимости в отчетности

В бухгалтерском балансе объекты инвестиционной недвижимости отражаются в составе внеоборотных активов отдельной позицией по справедливой стоимости или по первоначальной за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения (в зависимости от выбранной модели учета).

В отчете о прибылях и убыткахпредставляется:

- финансовый результат (прибыль/убыток) от изменения справедливой стоимости (модель учета по справедливой стоимости) или

- сумма амортизации за отчетный период и убыток от обесценения/восстановление убытка (модель учета по первоначальной стоимости).

Требования к раскрытию информации в соответствии с МСО (IAS) 40

Модель учета по справедливой стоимости	Модель учета по первоначальной стоимости
сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) в исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, суммы, относящиеся к данному объекту инвестиционной недвижимости, в сверке следует раскрывать отдельно от прочих объектов, а также раскрывать дополнительную информацию, главным образом касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости.	использованные методы амортизации; срок полезной службы активов или использованные нормы амортизации; совокупную балансовую стоимость и накопленную амортизацию (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец отчетного периода; сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и на конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) справедливую стоимость инвестиционной недвижимости или указать причины не возможности определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости с достаточной степенью достоверности
критерии, разграничения объектов инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества, предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности; методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, факт привлечения для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости независимого профессионального оценщика и факт отсутствия подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности; показатели, отраженные в отчете о прибылях и убытках: доход от предоставления в операционную аренду инвестиционной недвижимости; прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, от которой был получен доход в отчетном периоде; прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, которая не принесла арендный доход за отчетный период; наличие и размер ограничений возможности продажи инвестиционной недвижимости; и существенные обязательства: по договору на приобретение, строительство или реконструкцию инвестиционной недвижимости либо на проведение ремонта, текущего обслуживание или улучшение инвестиционной недвижимости.

Аналог МСФО (IAS) 40 в российской практике бухгалтерского учета

Аналога МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» в российском законодательстве пока нет. Наиболее близким объектом учета в российской практике являются доходные вложения в материальные ценности, учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета доходными вложениями в материальные ценности являются вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода. Таким образом, имеет место несоответствие понятий инвестиционная недвижимость (МСФО 40) и доходные вложения в материальные ценности (см. рис.1).

Рис. 1 Соотношение инвестиционной недвижимости (МСФО 40) и доходных вложений в материальные ценности (счет 03 План счетов)

Область А – это объекты инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО 40, но не доходные вложения в материальные ценности в соответствии с российским законодательством: недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое), находящаяся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения доходов от прироста стоимости капитала. Такие объекты учитываются по российскому законодательству на счете 01 «Основные средства».

Область Б – это объекты, одновременно являющиеся и инвестиционной недвижимостью в соответствии с МСФО 40 и доходными вложениями в материальные ценности по российскому учету: земля и здания, имеющиеся у организации с целью получения арендных платежей, т.е. предоставляемые в операционную аренду. Данные объекты недвижимого имущества по российскому законодательству отражаются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Область В - это объекты, которые являются доходными вложениями в материальные ценности, но не являются инвестиционной собственностью в понимании МСФО: оборудование и прочие объекты основных средств, кроме зданий и земельных участков, а также другие ценности, имеющие материально-вещественную форму предоставляемые организацией во временное пользование с целью получения дохода. Рассматриваемые материальные ценности в соответствии с Планом счетов учитываются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Учет доходных вложений в материальные ценности в российском учете осуществляется в соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств», и в целом соответствует модели учета по первоначальной стоимости, предусмотренной МСФО 40. При этом если российская организация воспользовалась правом переоценки доходных вложений в материальные ценности, то такой вариант не будет соответствовать модели учета по справедливой стоимости, прелагаемой МСФО 40. Важно отметить, в отличие от положений международных стандартов земельные участки в соответствии с российским законодательном не подлежат переоценке (п. 43 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Трансформационные записи при переходе на МСФО

При переходе на МСФО российским организациям следует обратить особое внимание на наличие объектов, удовлетворяющих критериям признания инвестиций в недвижимость согласно МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Применение модели учета по справедливой стоимости один из немногих инструментов увеличения нераспределенной прибыли (чистой прибыль отчетного периода) организации по сравнению с аналогичными показателями по РПБУ, поскольку цены на недвижимое имущество (земельные участки и здания), как правило, растут.

В случае проведения трансформации российской отчетности в отчетность, составленную в соответствии с МСФО, возможны следующие трансформационные записи, связанные с признанием инвестиционной недвижимости:

1. реклассификационные записи:
   - перевод объектов основных средств в инвестиционную собственность (МСФО 40),
   - перевод объектов доходных вложения в материальные ценности в состав основных средств (МСФО 16) или в инвестиционной недвижимости (МСФО 40);
2. записи, связанные с приведение методов учета и оценки инвестиционной недвижимости к модели учета по справедливой стоимости или модели учета по первоначальной стоимости, в т.ч.:
1. «снятие» результатов российской переоценки, если по объектам инвестиционной собственности проводилась переоценка согласно ПБУ 6/01;
2. исключение начисленной амортизации, включение изменения справедливой стоимости в чистую прибыль (убыток) отчетного периода (в случае применения модели справедливой стоимости);
3. записи, уточняющие сроки полезного использования, методы амортизации, оценку ликвидационной стоимости, отражающие убытки от обесценения по МСФО 36 (если учетной политикой предусмотрена модель учета по первоначальной стоимости);

Задание 1

Классифицируйте нижеприведенные объекты и укажите стандарты, в соответствии с которыми они должны учитываться, аргументируйте свой ответ.

Исходные данные

1. земельный участок, предназначенный для продажи;
2. земельный участок, предназначение которого на отчетную дату не определено;
3. земельный участок для строительства здания, где будет располагаться центральный офис производственной компании;
4. здание, предназначение которого на отчетную дату не определено;
5. торговое оборудование, предназначенное для предоставления в операционную аренду;
6. недостроенное здание, которое планируется в дальнейшем использовать для предоставления в аренду третьим лицам;
7. здание, предоставленное арендатору по договору финансовой аренды;
8. недостроенное здание, строительство которого осуществляется по поручению третьих лиц.

Ответы:

1. запасы – МСФО (IAS) 2;
2. инвестиции в недвижимость - МСФО (IAS) 40;
3. основное средство – МСФО (IAS) 16;
4. основное средство – МСФО (IAS) 16;
5. основное средство – МСФО (IAS) 16;
6. незавершенное строительство – МСФО (IAS) 16;
7. не учитывается – МСФО (IAS) 17 (отражается на балансе у арендатора);
8. не является инвестиционной собственностью – учет ведется в соответствии с МСФО (IAS) 11.

Задание 2

В январе 2005 г. после полугодового переговорного процесса компания ААА, специализирующаяся на инвестициях в недвижимость, приобрела здание торгового комплекса за 1 тыс. д.е., торговые площади которого предназначены для сдачи по договору операционной аренды. В процессе обсуждения сделки купли-продажи руководство ААА прибегло к услугам независимого оценщика: по результатам отчета рыночная стоимость данного здания на 15.12.04 составляет 1,2 тыс. д.е.
При составлении отчетности за 2005 г. компания не привлекала независимых оценщиков, при этом за 2005 г. недвижимость заметно подорожала. В январе 2006 г. было приобретено аналогичное здание за 2 тыс. д.е., но меньшей площадью (на 20%).
Срок полезного использования торгового комплекса 50 лет.
Возможно ли применение модели учета по справедливой стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 40.
Отразите в учете и отчетности за 2005 г. объект инвестиций в недвижимость всеми возможными вариантами.

Решение.

1. Учет по справедливой стоимости возможен, поскольку подтверждение справедливой стоимости данными независимого оценщика не обязательное требование МСФО (IAS) 40. Компания располагает данными о ценах на активном рынке аналогичных активов. Таким образом, на отчетную дату 31.12.05 справедливая стоимость торгового комплекса определяется как скорректированная цена аналогичного актива: 2 000 х 0,8 = 1 600 д.е.
   
2. С учетом изложенного в п.1 к объекту инвестиций в недвижимость применимы оба варианта учета по МСФО (IAS) 40. Однако предпочтительным является учет по справедливой стоимости.
   Первоначальное признание в независимости от выбранной модели осуществляется по фактическим затратам на приобретение, т.е. данные независимого оценщика о справедливой стоимости на 15.12.04 игнорируются.

Модель учета по справедливой стоимости
Выписка из финансовой отчетности компании ААА

Баланс		Отчет о прибылях и убытках
Показатель	Сумма, д.е.	Показатель	Сумма, д.е.
Актив: Инвестиции в недвижимость	1 600	Доход от изменения справедливой стоимости инвестиций в недвижимость	600

Бухгалтерские проводки

Операция	Дебет	Кредит	Сумма, д.е.
Принят к учету торговый комплекс - объект инвестиций в недвижимость	Инвестиции в недвижимость	Расчеты с контрагентами	1 000
Отражено изменение справедливой стоимости 1 600 – 1 000	Инвестиции в недвижимость	Доход от изменения справедливой стоимости инвестиционной стоимости	600

Модель учета по фактическим затратам
Выписка из финансовой отчетности компании ААА

Баланс		Отчет о прибылях и убытках
статья	Сумма, д.е.	статья	Сумма, д.е.
Актив: Инвестиции в недвижимость 1 000 - 20	980	Амортизационные расходы	20

Бухгалтерские проводки

Операция	Дебет	Кредит	Сумма, д.е.
За первый финансовый год (с 01.06.2005 по 31.05.2006)
Принят к учету торговый комплекс -объект инвестиций в недвижимость	Инвестиции в недвижимость	Расчеты с контрагентами	1 000
Начислена амортизация за 2005 г. 1 000 / 50 лет = 20	Амортизационные расходы	Амортизация инвестиций в недвижимость	20