Интернет-интервью с С.В. Васильевым, директором Федеральной регистрационной службы - главным государственным регистратором РФ: "Развитие рынка недвижимости. Государственная регистрация договоров долевого участия и ипотеки"

12 сентября состоялось интервью с директором Федеральной регистрационной службы - главным государственным регистратором РФ С.В. Васильевым.

Тема интервью: "Развитие рынка недвижимости. Государственная регистрация договоров долевого участия и ипотеки". Благодарим всех посетителей сервера, приславших свои вопросы.

— Сергей Васильевич! Вашей службой разработан проект изменений в Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденный приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.09.2006 N 293. Почему возникла такая необходимость?

Сергей Васильевич Васильев: Данный Административный регламент создавался для того, чтобы помочь гражданам и нашим регистрирующим органам эффективно взаимодействовать друг с другом. После вступления в силу Административного регламента мы постоянно анализировали процесс его внедрения - отслеживали, насколько четко организованы административные процедуры в регионах.  Обобщение и анализ полученной информации позволил определить основные претензии, которые граждане предъявляют к нам. Все они  связаны с потраченным временем на сбор документов для регистрации. Существующий Административный регламент четко, поминутно расписывает алгоритм действий наших регистраторов, однако часто не совпадает с графиком работы других инстанций, тесно работающих с нашими подразделениями. Например, мы не учли, что в малонаселенных, малодоступных местах учреждения работают в разное время,  плохо ходит транспорт и людям приходится ездить по несколько раз в различные ведомства, чтобы наконец подать документы на государственную регистрацию.

Ритм жизни в  Москве и в больших городах иной, нежели в районном центре. Порой человеку из деревни надо ехать в район за справкой из БТИ, которое работает в одно время, Росрегистрация  - в другое, а банк - в третье. Поэтому и возникла необходимость внести изменения, которые в основном касаются времени работы отделений Росрегистрации и приема заявителей, чтобы эти графики максимально совпадали с графиком работы других органов, выдающих документы, необходимые для предоставления в наше ведомство. Главное в этом процессе - повышение качества  исполнения  и доступности  результатов государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, а также создание более комфортных условий для заявителей. Мы стараемся минимизировать время ожидания людей в очередях. Работаем в этом направлении сообща с региональными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления, которые стараются размещать службы и организации, которые выдают все необходимые документы для регистрации прав, в одном здании. Получается некий принцип "одной двери": зашел на первый этаж - получил одну справку, а затем тут же собрал все остальные и смог вовремя подать документы в Росрегистрацию. На это и  направлены предложенные изменения в Административный регламент.

Кроме того,  Правительство РФ одобрило проект "Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимость". Суть проекта заключается в том, чтобы за счет разработки и использования унифицированного программного обеспечения приблизиться к мировым стандартам обслуживания населения и соответствовать современным стандартам систем регистрации. Финансирование работ по данному проекту планируется осуществлять как за счет средств федерального бюджета, так и за счет займа МБРР (50 млн. $). Эти средства будут направлены в том числе на создание современной системы архивного хранения документов (намечено организовать пять современных архивных автоматизированных центров), на разработку и внедрение защищенной от несанкционированного доступа распределенной информационной системы, на приобретение необходимых аппаратных средств ЭВМ для региональных органов Росрегистрации. Все это нацелено на исполнение Административного регламента.

Очень много критики поступает в адрес Росрегистрации в связи с коррупциогенностью  нашего ведомства. Коррупция препятствует реализации проектов, идущих на благо всех граждан. Не секрет, что при достаточно невысокой зарплате регистратор обладает очень большими властными полномочиями, многое зависит от его решения. И, к сожалению, некоторые нечистоплотные госслужащие злоупотребляют своими полномочиями. Хотелось бы, чтобы сообщений о злоупотреблениях сотрудников Росрегистрации было поменьше. И сегодня одна из наших первоочередных задач - разработка программы противодействия коррупции и коррупционным проявлениям в Росрегистрации.  Мною уже подписан приказ о создании  в нашем ведомстве отдела противодействия коррупции.

Законодательство заложило четкие квалификационные требования к профессии регистратора – тот, кто имеет соответствующее образование, стаж работы, прошел обучение и сдал квалификационный экзамен, может быть зачислен в наш кадровый резерв. Но при этом претендент на должность должен осознавать, что регистратор имеет особый юридически-правовой статус. Он ведь совершает действия от имени Российской Федерации, и на него возложена очень большая ответственность. Он единолично принимает решение о государственной регистрации прав или об отказе в их регистрации. По закону даже вышестоящий руководитель не имеет права отменить решение госрегистратора. Его решение можно оспаривать только в судебном порядке. Я же считаю,  что должна существовать вертикаль: руководители территориальных органов  должны иметь право поправить своего подчиненного. Действительность такова, что зачастую суды завалены гражданскими делами, решение вопроса может длиться годами. И если регистратор не прав – и гражданин доказал это в суде, но прошел достаточно длительный период судебного разбирательства,  актуальность самой регистрации уже под вопросом, - в таких случаях и должен  заработать принцип подчиненности регистратора  своему руководителю. Принцип независимости регистратора заложен в законе замечательный, но в чем-то он коррупциогенный. Поэтому у нас созданы и работают комиссии, которые обсуждают ситуации, когда предполагается отказ в регистрации. В них обычно входят высокопрофессиональные  специалисты, которые обсуждают конкретные случаи и выносят свои решения. Они носят рекомендательный характер, решение от имени Российской Федерации принимает сам регистратор, но иногда,  если учесть слишком значимые  последствия отказа в том или ином случае, регистратору необходимо сформировать свое мнение, познакомившись с мнением своих  коллег, чтобы не допустить ошибки. И чтобы не было допущено необоснованных отказов при регистрации прав, мы сейчас готовим предложение по внесению изменений в Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в части предоставлении полномочий руководителям управлений субъектов РФ по отмене принятых госрегистраторами решений.

— Сергей Васильевич, давайте перейдем к вопросам, заданным Вам посетителями нашего интернет-сайта. Кем и когда был утвержден Административный регламент? Почему в перечне документов, требуемых для регистрации прав на имущество, нет документов, доказывающих согласие всех собственников на сделку, если имущество находится в общедолевой собственности нескольких лиц? - Галина (Москва)

С.В.: Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.09.2006 N 293 (далее – Административный регламент).

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, в случае распоряжения объектом недвижимости, находящимся в общей долевой собственности, в  соответствующей сделке принимают участие все участники долевой собственности.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

При этом согласно пункту 53 Административного регламента государственная регистрация приостанавливается на основании решения государственного регистратора, в том числе при отсутствии в составе представленных на государственную регистрацию прав документов отказа участников общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли в праве постороннему лицу, если на день подачи заявления о государственной регистрации прав не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли о ее продаже остальных участников общей долевой собственности.

Когда в региональных отделах и секторах ФРС исчезнут очереди, а гражданам и представителям юрлиц будет предоставлена возможность относительно спокойной сдачи документов (а именно на сдаче возникают основные проблемы)? Возможно ли ввести единый регламент работы Вашей службы и учитывать региональные особенности (реальную нагрузку на отделы и сектора с пересмотром штатного расписания и материальной базы)? - Мурат (г. Сочи)

С.В.: Пунктами 36, 37 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.09.2006 N 293, установлен график приема заявителей территориальными органами Росрегистрации и обособленными подразделениями территориальных органов Росрегистрации.

Вопросы организации приема заявителей на государственную регистрацию прав и материального обеспечения территориальных органов Росрегистрации находятся на особом контроле, принимаются все возможные меры для улучшения приема граждан и юридических лиц. Работа в данном направлении будет продолжена, в  том числе в рамках Федеральной целевой программы "Электронная Россия (2002-2010 годы)".

В соответствии с п. 41 Административного регламента срок государственной регистрации договоров ипотеки жилых помещений не должен превышать пятнадцать календарных дней, однако если в Москве не прибегать к услугам АО МЖР (стоимость - около 8000 рублей, срок регистрации - 5 рабочих дней), то срок регистрации ипотечных договоров составляет 30 календарных дней. Учитывая количество ипотечных договоров в Москве, нетрудно предположить, что кто-то весьма заинтересован в сохранении этого порядка. Кроме того, представляется весьма странным, что услуга, время оказания которой составляет около часа и заключающаяся в вводе информации в формате базы данных, может действительно сокращать срок государственной регистрации с 30 до 5 рабочих дней. Это способ "содрать" деньги? - Богданов Андрей (Москва)

С.В.: Действительно, в соответствии с пунктом 41 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.09.2006 N 293, срок государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать пятнадцать календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав. Вы вправе обратиться в Управление Росрегистрации по Москве с заявлением о государственной регистрации в течение 15 календарных дней договора об ипотеке жилого помещения. В случае нарушения установленных приказом Минюста России сроков государственной регистрации Вы вправе обратиться с жалобой на действия специалистов Управления Росрегистрации по Москве в Федеральную регистрационную службу или обжаловать их действия в судебном порядке.

Когда наше государство будет уважать своих граждан? Мы платим деньги за оформление документов, почему мы должны простаивать в очередях? По предварительной записи невозможно дозвониться, а сейчас ее вообще отменили. - Светлана (г. Иваново)

С.В.: В соответствии с пунктами 73-75 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.09.2006 N 293, заявителям должна быть предоставлена возможность для предварительной записи на представление документов на государственную регистрацию прав. Предварительная запись может осуществляться при личном обращении заявителей, по телефону или с использованием электронной почты.

При предварительной записи заявитель сообщает свои персональные данные, предмет регистрации и желаемое время представления документов на государственную регистрацию прав. Предварительная запись осуществляется путем внесения информации в книги записи заявителей, которые ведутся на бумажных или электронных носителях. Заявителю сообщается время представления документов на государственную регистрацию прав и окно (кабинет) приема документов, в которое следует обратиться. При личном обращении заявителю выдается талон-подтверждение.

Количество окон (кабинетов), в которых осуществляются прием и выдача документов (информации) по предварительной записи, не должно превышать количество окон (кабинетов), в которых прием и выдача документов (информации) осуществляются в порядке очереди (без предварительной записи).

По какому принципу определяется штатная численность работников отелов ФРС в районах регионов России? В Воронежской области есть Рамонский район. Они имеет небольшую численность населения, но является при этом пригородным. Своего рода природная жемчужина Воронежского края. Без всякого преувеличения, половина Воронежа имеет в этом районе свои дачи, огороды, сады и так далее. Представляете, что творится в Рамонском отделе УФРС по Воронежской области? Люди задыхаются в очередях, дерутся, доходит до вызова милиции. Возможно ли увеличить численность штатных работников, учитывая не численность населения, а реальное количество объектов недвижимости? - Алексей (г. Воронеж)

С.В.: Действительно, вопрос увеличения штатной численности сотрудников территориальных органов Росрегистрации, задействованных в сфере государственной регистрации прав, является одним из наиболее актуальных. Общая штатная численность Федеральной регистрационной службы вместе с ее территориальными органами устанавливается Указом Президента Российской Федерации. Распределение штатной численности осуществляется с учетом среднего количества регистрационных действий в соответствующем территориальном органе Росрегистрации. Предложения о распределении штатной численности между обособленными отделами территориальных органов Росрегистрации осуществляется непосредственно руководителями территориальных органов в зависимости от количества регистрационных действий, совершаемых в обособленных подразделениях.

Данный вопрос в настоящее время находится на рассмотрении в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области.

Федеральная регистрационная служба еще в 2005 году планировала составить единый перечень документов, которые потребуются гражданам для регистрации прав собственности на недвижимость. Этот шаг должен был устранить существующий сейчас разнобой, когда помимо необходимых по закону документов регистрационные палаты по своему усмотрению требуют предоставить дополнительные бумаги, в частности в УФРС по Московской области. Вы не могли бы ответить, когда он будет составлен? - Градислав (Москва)

С.В.: Пунктом 30 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.09.2006 N 293 (далее – Регламент), утвержден примерный перечень документов, представляемых на государственную регистрацию. Кроме того, в соответствии с пунктом 31 Регламента специализированные перечни документов, необходимых для государственной регистрации отдельных видов прав, ограничений (обременений) прав и сделок с объектами недвижимого имущества, могут быть определены нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, Министерства юстиции Российской Федерации, методическими рекомендациями по вопросам практики ведения государственной регистрации прав, утвержденными Федеральной регистрационной службой, принятыми в соответствии с компетенцией, установленной статьей 3 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В указанные перечни не могут быть включены документы, необходимость представления которых не следует непосредственно из законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 11 Регламента на информационных стендах в помещении, предназначенном для приема документов на государственную регистрацию прав, и интернет-сайтах органов Росрегистрации размещается в том числе следующая информация:
- перечни документов, необходимых для государственной регистрации прав, и требования, предъявляемые к этим документам;
- образцы оформления документов, необходимых для исполнения государственной функции, и требования к ним.

Куда можно пожаловаться на злоупотребления регистратора, использующего свое служебное положение? - Наталья (Красноярск)

С.В.: Заявители имеют право на обжалование действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации, ее территориальных органов в досудебном и судебном порядке. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; обжалование отказов в государственной регистрации прав, уклонения от государственной регистрации прав осуществляется также в судебном порядке.

Контроль деятельности территориальных органов Росрегистрации осуществляет Росрегистрация, контроль деятельности Росрегистрации осуществляет Министерство юстиции Российской Федерации.

Заявители могут обжаловать действия или бездействие должностных лиц:
- обособленных подразделений территориальных органов Росрегистрации - в территориальные органы Росрегистрации, Федеральную регистрационную службу;
- территориальных органов Росрегистрации - в Федеральную регистрационную службу;
- Федеральной регистрационной службы - руководителю Федеральной регистрационной службы, в Министерство юстиции Российской Федерации;
- руководителя Федеральной регистрационной службы, в том числе в связи с непринятием основанных на законодательстве Российской Федерации мер в отношении действий или бездействия должностных лиц Росрегистрации и ее территориальных органов, - в Министерство юстиции Российской Федерации.

Заявители имеют право обратиться с жалобой лично (устно) или направить письменное предложение, заявление или жалобу (далее - письменное обращение).

Почему не ведется работа со стороны ЦА ФРС и Минюста РФ по приведению в соответствие с действующим законодательством приказов, инструкций, методических рекомендаций в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Административного регламента ФРС? - Елена (Видное)

С.В.: Проект изменений в Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подготовлен Федеральной регистрационной службой и размещен на официальном интернет-сайте Росрегистрации. Вы можете ознакомиться с ним и направить свои предложения и замечания. Что касается нормативных правовых актов Министерства юстиции Российской Федерации, то Росрегистрация не наделена полномочиями по внесению в них изменений. В то же время свои предложения по внесению необходимых изменений Федеральная регистрационная служба направляет в Министерство юстиции Российской Федерации.

Мой вопрос не совсем по теме интернет-интервью, но для меня и моих коллег он имеет принципиальное значение. Дело в том, что в рамках приоритетного национального проекта "Развитие АПК", курируемого Президентом Российской Федерации В.В. Путиным, мы организовали сельскохозяйственный потребительский перерабатывающий кооператив "Система", видом деятельности которого является переработка зерна и получение муки, потребность в которой для региона и России в целом просто несоизмерима. С целью получения кредита (15 млн. рублей) мы заключили долгосрочный договор (10 лет) аренды помещения для установки оборудования и обратились за его государственной регистрацией. Регистратор пояснил, что данный договор будет зарегистрирован лишь через месяц. Поясните, пожалуйста, является ли реализация приоритетного национального проекта "Развитие АПК" уважительной причиной для ускорения регистрации договора аренды? Ведь у нас уже имеется договор с заводом-изготовителем о намерении приобрести оборудование. - Председатель СППК "Система" Ерёмин Евгений Фёдорович (Калуга, Мещовский район)

С.В.: В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав, ограничения (обременения) прав, сделок с объектами недвижимости проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

По решению руководителей территориальных органов Росрегистрации указанный срок может быть сокращен для государственной регистрации отдельных видов прав и сделок или государственной регистрации в целом. В заявлении Вы вправе ходатайствовать о проведении государственной регистрации в срок менее месяца, при этом ходатайство заявителя о проведении государственной регистрации в срок менее семи дней рекомендовано рассматривать на предмет согласования руководителю или заместителю руководителя органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Как продвигается решение вопроса о применении рыночной оценки объектов недвижимого имущества? - Правник (Петрозаводск)

С.В.: Вопрос применения рыночной оценки объектов недвижимости в компетенцию Федеральной регистрационной службы не входит.

Я, физическое лицо, покупаю квартиру по ипотеке в банке "Абсолют". Предоставила им все необходимые документы на квартиру, в том числе согласие супруга на покупку любой квартиры в Москве, заверенное нотариусом и сделанное заранее, т.к. супруг находится в отъезде. "Абсолют-банк" обязывает переделать это заявление, указав в нем точный адрес квартиры, мотивируя это тем, что такое заявление не пройдет госрегистрацию. Ответьте, пожалуйста, законно ли мое заявление или нет? - Светлана (Москва)

С.В.: В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

При этом нормативные акты не содержат требования к содержанию нотариально удостоверенного согласия супруга.

По закону  N 214-ФЗ наша организация  относится к категории "застройщик". Мы заключаем договоры участия в долевом строительстве. Существует несколько писем Минфина по разъяснению данного вопроса, но они порой противоречат друг другу (NN 03-06-03-04/68; 03-06-03/3; 03-06-03-04/35; 03-05-06-03/33; 03-05-05-03/24). Вопрос: кто и в каком размере уплачивает госпошлину: 1) при регистрации первого договора участия в долевом строительстве, при этом "застройщик" -  юрлицо; 2) при регистрации последующих аналогичных договоров? - Розанов Илья (Москва)

С.В.: Согласно статье 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство финансов Российской Федерации уполномочено давать разъяснения налогового законодательства.

В соответствии с письмом Министерства финансов Российской Федерации от 30.05.2007 N 03-05-05-03/24, которое размещено на официальном интернет-сайте Федеральной регистрационной службы, за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается государственная пошлина в следующем порядке:
- если договор участия долевого строительства заключен между физическими лицами – 500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора;
- если договор участия долевого строительства заключен между юридическими лицами – 7500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора;
- если договор участия долевого строительства заключен между юридическим и физическим лицами – физическое лицо уплачивает 250 рублей, юридическое лицо – 3750 рублей;
- если договор участия долевого строительства заключен между юридическим и физическими лицами – юридическое лицо уплачивает 7500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора, физические лица - 500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора.

При этом данные размеры государственной пошлины не зависят от того, регистрируется ли первый договор участия в долевом строительстве или последующие договоры.

При приеме документов на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве Федеральная регистрационная служба руководствуется нормами пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации, в соответствии с которым заявления на государственную регистрацию представляют стороны договора или уполномоченные ими лица. Законом о регистрации исключения, связанные с возможностью представления документов на государственную регистрацию договоров, сделаны только для государственной регистрации договоров аренды и государственной регистрации нотариально удостоверенных договоров об ипотеке.

Заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, договор прошел государственную регистрацию. Строительство не завершено. Стороны заключили соглашение о расторжении договора. Необходимо ли согласие супруги на расторжение договора долевого участия при регистрации соглашения о расторжении  такого договора? - Кнурова Наталья (г. Магнитогорск)

С.В.: В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Согласно пункту 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.

Я физическое лицо. Покупала квартиру нижеописанным способом. Скажите, возможно ли мне при имеющихся документах зарегистрировать свое право собственности на квартиру? Есть договор поставки, где поставщик поставляет материалы (кирпич) застройщику, а он, в свою очередь, передает ему право требования квартир в строящемся доме (перечень квартир, цена за 1 кв. м, характеристики дома, сроки строительства указаны в самом договоре поставки). Со мной было заключено трехстороннее соглашение уступки права требования на одну из квартир (подписано мной, застройщиком и поставщиком). Застройщик предоставил мне гарантийное письмо, что квартира полностью оплачена поставщиком кирпича и не обременена правами третьих лиц. У меня нет инвестиционного договора и договора долевого участия. - Светлана Гурьева (г. Калининград)

С.В.: В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав осуществляется государственным регистратором по результатам правовой экспертизы всех представленных на государственную регистрацию прав документов. Без изучения Ваших документов, а также документов застройщика не представляется возможным ответить на Ваш вопрос.

Имеет ли право регистрационная палата при регистрации перехода права собственности на квартиру требовать предъявления технического паспорта на данную квартиру, если ранее, в 2002 году, право собственности на эту квартиру уже регистрировалось в рег. палате и технический паспорт предоставлялся. Сотрудники регистрационной палаты утверждают, что если прошло более 5 лет, то тех. паспорт уже недействителен и нужен новый. - Татьяна (Новосибирск)

С.В.: В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление плана объекта недвижимого имущества не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Вместе с тем в соответствии с пунктами 8 и 9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится не реже одного раза в пять лет в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах.

Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также в случае представления плана объекта учета для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На основании договора купли-продажи квартиры было зарегистрировано право собственности на квартиру. Но покупатель не выполнил свои обязательства по договору, а именно не проплатил сумму полностью. В связи с этим стороны договорились об увеличении стоимости квартиры и подписали дополнительное соглашение к договору. Обязательна ли государственная регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры? - Марина (Москва)

С.В.: В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, полагаю, что дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации. Однако решение о государственной регистрации такого дополнительного соглашения будет принято государственным регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов.

Юридическому лицу принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные по одному адресу, что подтверждается свидетельством о праве собственности, выданном в 2005 г. В 2006 г. было судебное производство между этим юридическим лицом и физическим лицом, после чего физическому лицу отошло несколько помещений, после этого юридическое лицо получило из УФРС по Краснодарскому краю уведомление о внесении изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним с номерами помещений, которые остались на праве собственности за юридическим лицом. На данный момент юрлицо хочет заложить данные помещения.

Вопрос: будут ли являться правоустанавливающими документами для УФРС свидетельство, выданное в 2006 г. со всеми помещениями до судопроизводства, и уведомление о внесении изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним с оставшимися помещениями на праве собственности за юрлицом, при наличии выписки из ЕГРП об отсутствии обременений на данные помещения для регистрации договора о залоге? Если нет, то в какой срок будет происходить регистрация изменений? - Рудченко Виктория Павловна (г. Краснодар)

С.В.: Перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона о регистрации свидетельство о государственной регистрации прав удостоверяет проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода прав. Учитывая изложенное, свидетельство о государственной регистрации прав и уведомление о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с  ним не являются правоустанавливающими документами.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Я предприниматель. У меня был договор аренды земли под магазин в течение десяти лет. Сейчас я его продлеваю, есть постановление администрации на продление. Нужно ли мне подавать объявление в местную газету? В администрации сказали, что без объявления регистрационная палата не примет к регистрации мои документы. - Анатолий (Красногорск, МО)

С.В.: В соответствии с  пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. Таким образом, если право собственности на здание магазина зарегистрировано, то у собственника магазина есть исключительное право на продление договора аренды земельного участка под магазином.

Исключение составляет случай, когда магазин является встроенно-пристроенным помещением в многоквартирном доме. В этом случае земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В какой срок отделение УФРС обязано зарегистрировать арест на квартиру по решению суда? - Сергей (Смоленск)

С.В.: Государственная регистрация прав, сделок, ограничений (обременений) проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Иной срок государственной регистрации арестов Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  для государственной регистрации арестов не установлен.

Вместе с тем, учитывая положения статьи 142 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно, территориальным органам Росрегистрации рекомендовано в случае поступления из органа, наложившего арест, копии определения (постановления) о наложении ареста осуществлять государственную регистрацию ареста в кратчайшие сроки.

Моему мужу в наследство досталась двухкомнатная квартира. Он хочет оформить договор дарения 1/3 доли старшему сыну. В  регистрационной службе города Богдановича у нас не принимают такой договор, начальник предупреждает, что в регистрации будет отказано. Разве муж должен дарить только целиком всю квартиру или все-таки можно выделить доли? Правомерны ли действия сотрудников регистрационной службы? - Наталья (г. Богданович)

С.В.: В соответствии пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

При этом необходимо иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, считаю позицию отдела Федеральной регистрационной службы в г. Богданович соответствующей действующему законодательству.

По данным экспертов, не менее 80% новых жилых домов в Воронеже возводится с нарушением закона. На днях власти приняли решение о сносе двух таких новостроек, однако квартиры там уже почти раскуплены. Отсюда вопрос: должны ли сотрудники ФРС запросить информацию о законности стройки, прежде чем зарегистрировать договор долевого участия? - Рауф Ахмедов, заместитель главного редактора ГУП ВО (Воронеж)

С.В.: В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решение о возможности государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним принимается государственным регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы, в рамках которой проводится проверка законности сделки и соответствие представленных на государственную регистрацию документов по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

Вместе с тем если уже затронута тема участия в долевом строительстве именно с точки зрения законности осуществления такого строительства, то хотел бы обратить внимание граждан, собирающихся приобретать квартиры в строящихся многоквартирных домах на основании долевого участия в строительстве, на необходимость проверки у застройщика следующих документов:
- разрешения на строительство;
- публикации (размещения) проектной декларации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 19 названного Закона;
- наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, а также документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности или договора аренды земельного участка в территориальных органах Федеральной регистрационной службы.

В случае если земельный участок предоставлен застройщику на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или в аренду на срок до 1 года, то привлекать денежные средства граждан такой застройщик не вправе. И, к сожалению, договоры участия в долевом строительстве в данном случае не могут быть зарегистрированы.

Объясните, пожалуйста, почему в Москве при регистрации прав нескольких собственников на объект недвижимого имущества госпошлина берется один раз, а в Московской области - с каждого, то есть "с каждого свидетельства"? - Евгений (Москва)

С.В.: Согласно статье 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство финансов Российской Федерации уполномочено давать разъяснения налогового законодательства. Вместе с этим могу обратить Ваше внимание на положения  пункта 2 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми государственная пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено настоящей главой. В случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные Налоговым кодексом Российской Федерации, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.

У нас в Новосибирске несколько отделений УФРС и в каждом отделении свои тарифы (госпошлина) на изменения в ЕГРП. Почему? - Конева Ангелина (Новосибирск)

С.В.: Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены Налоговым кодексом Российской Федерации. В целях проведения проверки Вашей информации просим направить в адрес Росрегистрации документальные подтверждения (копии заявлений, копии платежных документов и т.д.) различного взимания государственной пошлины в отделах Управления Росрегистрации по Новосибирской области. По Вашему обращению будет проведена проверка.

Каким образом осуществляется залог земельного участка (земельный участок, прошедший кадастровый учет, или часть земельного участка в пределах габаритов здания) при ипотеке здания или сооружения согласно п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации? - Ирина (Москва)

С.В.: В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Аналогичная норма содержится также в статье 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Договор об ипотеке должен содержать в качестве предмета ипотеки не только здания или сооружения, но и земельный участок. К такому договору будут применяться положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", касающиеся ипотеки земельных участков.

Кроме того, хочу обратить Ваше внимание, что в связи с принятием Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации"  часть земельного участка не может являться предметом ипотеки.

Почему при регистрации прав на новостройку при сдаче первого пакета документов со всеми документами на строительство на один и тот же объект, к примеру жилье – не жилье, требуются разные пакеты документов и почему нельзя запросить все эти документы в приемной, куда они уже были сданы и где прошла регистрация? При сдаче нежилых помещений в аренду творится беспредел из-за того, что такая аренда не регистрируется. Будут ли изменения в этой области? - Юлия (Москва)

С.В.: К сожалению, вопрос несколько сумбурный и эмоциональный. Насколько можно понять, в первой части вопроса речь идет о государственной регистрации сделок и прав на объекты долевого строительства в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним" (далее – Закон о регистрации) на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о регистрации, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона об участии в долевом строительстве основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При этом полагаю необходимым обратить Ваше внимание, что государственный регистратор принимает решение о возможности государственной регистрации на основании проведенной правовой экспертизы всех представленных документов. При наличии у него сомнений он приостанавливает государственную регистрацию в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации, о чем в тот же день он обязан уведомить заявителя. При этом в уведомлении о приостановлении должны быть указаны все причины, препятствующие проведению государственной регистрации прав. Данные причины должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 2 Закона о регистрации уклонение органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, от государственной регистрации может быть обжаловано в судебном порядке.

Также Вы вправе обратиться в центральный аппарат Федеральной регистрационной службы с приложением всех документов, свидетельствующих о неправомерных с Вашей точки зрения требованиях органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Что касается регистрации аренды нежилых помещений или отказе в их регистрации, то из Вашего вопроса не представляется возможным установить, что является причиной отказа. Однако еще раз могу порекомендовать обратиться со всеми материалами в Федеральную регистрационную службу или согласно пункту 5 статьи 2 Закона о регистрации – в суд, арбитражный суд.

В каком размере следует уплачивать государственную пошлину за регистрацию договоров участия в долевом строительстве и уступок права требования по договорам долевого участия в строительстве для физических и юридических лиц?

Статья 25.1 Закона о регистрации в пункте 1 говорит, что регистрация первого договора долевого участия в строительстве осуществляется на основании совместного заявления обеих сторон договора. А последующие договоры? - Алена (Кемеровская область)

С.В.: По вопросу размеров государственной пошлины за государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и уступок права требования по договорам долевого участия в строительстве для физических и юридических лиц хотел бы обратить Ваше внимание, что разъяснение налогового законодательства отнесено статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации к компетенции Министерства финансов Российской Федерации. В соответствии с письмом Министерства финансов Российской Федерации от 30.05.2007 N 03-05-05-03/24, которое размещено на официальном интернет-сайте Федеральной регистрационной службы, за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается государственная пошлина в следующем порядке:
- если договор участия долевого строительства заключен между физическими лицами – 500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора;
- если договор участия долевого строительства заключен между юридическими лицами – 7500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора;
- если договор участия долевого строительства заключен между юридическим и физическим лицами – физическое лицо уплачивает 250 рублей, юридическое лицо – 3750 рублей;
- если договор участия долевого строительства заключен между юридическим и физическими лицами – юридическое лицо уплачивает 7500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора, физические лица - 500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора.

За государственную регистрацию уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве государственная пошлина уплачивается в размере, установленном абзацем вторым подпункта 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, т.е. в размере 500 рублей.

2. При приеме документов на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве Федеральная регистрационная служба руководствуется нормами пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации, в соответствии с которым заявления на государственную регистрацию представляют стороны договора или уполномоченные ими лица. При этом Законом о регистрации исключения, связанные с возможностью представления документов на государственную регистрацию договоров, сделаны только для государственной регистрации договоров аренды и государственной регистрации нотариально удостоверенных договоров об ипотеке.

Согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ государственная пошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается физическим лицом в размере 500 рублей, юридическим лицом – 7500 рублей. До издания письма Минфина РФ N 03-05-06-03/33 от 13.06.2007 территориальное управление Федеральной регистрационной службы обязывало "долевиков" - физических лиц уплачивать за регистрацию договоров 7500 рублей, ссылаясь на письмо Минфина N 03-06-03-04/68 от 13.07.2006. Насколько это правомерно? Ведь письма Минфина не содержат правовых норм, а на практике получается наоборот. Как изменилась ситуация после 13.06.2007? - Василий (Киров)

С.В.: По вопросу размеров государственной пошлины за государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и уступок права требования по договорам долевого участия в строительстве для физических и юридических лиц хотел бы обратить Ваше внимание, что разъяснение налогового законодательства отнесено статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации к компетенции Министерства финансов Российской Федерации. В соответствии с письмом Министерства финансов Российской Федерации от 30.05.2007 N 03-05-05-03/24, которое размещено на официальном интернет-сайте Федеральной регистрационной службы, за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается государственная пошлина в следующем порядке:
- если договор участия долевого строительства заключен между физическими лицами – 500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора;
- если договор участия долевого строительства заключен между юридическими лицами – 7500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора;
- если договор участия долевого строительства заключен между юридическим и физическим лицами – физическое лицо уплачивает 250 рублей, юридическое лицо – 3750 рублей;
- если договор участия долевого строительства заключен между юридическим и физическими лицами – юридическое лицо уплачивает 7500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора, физические лица - 500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора.

Могут ли быть приняты при долевом участии в строительстве в виде инвестиций не деньги, а продукция или услуги?

Какой размер госпошлины подлежит оплате при регистрации договора долевого участия и кто ее уплачивает: застройщик или участник? - ООО ПКФ (г. Заречный Пензенской области)

С.В.: В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Таким образом, договоры участия в долевом строительстве в соответствии с названным Федеральным законом предусматривают оплату объекта долевого участия исключительно денежными средствами.

Согласно статье 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство финансов Российской Федерации уполномочено давать разъяснения налогового законодательства.

В соответствии с письмом Министерства финансов Российской Федерации от 30.05.2007 N 03-05-05-03/24, которое размещено на официальном интернет-сайте Федеральной регистрационной службы, за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается государственная пошлина в следующем порядке:
- если договор участия долевого строительства заключен между физическими лицами – 500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора;
- если договор участия долевого строительства заключен между юридическими лицами – 7500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора;
- если договор участия долевого строительства заключен между юридическим и физическим лицами – физическое лицо уплачивает 250 рублей, юридическое лицо – 3750 рублей;
- если договор участия долевого строительства заключен между юридическим и физическими лицами – юридическое лицо уплачивает 7500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора, физические лица - 500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора.

При этом данные размеры государственной пошлины не зависят от того, регистрируется ли первый договор участия в долевом строительстве или последующие договоры.

При приеме документов на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве Федеральная регистрационная служба руководствуется нормами пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации, в соответствии с которым заявления на государственную регистрацию представляют стороны договора или уполномоченные ими лица. Законом о регистрации исключения, связанные с возможностью представления документов на государственную регистрацию договоров, сделаны только для государственной регистрации договоров аренды и государственной регистрации нотариально удостоверенных договоров об ипотеке.

Я являюсь главой сельского поселения. У меня один вопрос: разрабатывается ли закон о передаче сельскохозяйственных земель (колхозов или совхозов) в муниципальные образования? И как это будет регистрироваться? - Мурад (Республика Дагестан, Сергокалинский район)

С.В.: Такой законопроект Федеральной регистрационной службой не разрабатывается и на согласование в Росрегистрацию не поступал.

В настоящее время действует пункт 5 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в соответствии с которым земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

В этих случаях государственная регистрация прав на такой земельный участок будет осуществляться на основании вступившего в законную силу судебного решения.

Подскажите, пожалуйста, есть какой-нибудь закон о помощи по ипотеке от государства при рождении второго ребенка? - Анастасия (г. Нижний Тагил)

С.В.: В соответствии с частями  1 и 3 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей" распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей путем подачи в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с названным Федеральным законом.

Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе на улучшение жилищных условий.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержит положений о возможности частичного погашения суммы кредита или снижения процентной ставки по кредиту за счет средств федерального бюджета.

В 1993 году я зарегистрировала квартиру на Зеленом проспекте, д. 20. Квартира перешла ко мне по договору дарения. Прошу пояснить, как я могу получить свидетельство о собственности на эту квартиру? - Юлия (Москва)

С.В.: Для того чтобы получить свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, Вам необходимо представить в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве следующие документы:
- заявление о государственной регистрации права - оригинал;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере 500 рублей (в случае если Вы единственный собственник квартиры), – оригинал и копия;
- техническое описание квартиры, удостоверенное организацией (органом) по учету объектов недвижимости, – оригинал и копия;
- договор дарения – два экземпляра, один из которых подлинник.

При обращении Вы также предъявляете документ, удостоверяющий личность.

Кроме того, полагаю необходимым обратить Ваше внимание, что в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после 31.01.1998 перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после 31.01.1998 сделки с объектом недвижимого имущества.

По какой причине Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области в отдельно взятом районе отказывается регистрировать переход права собственности на землю на основании инвестиционного контракта? - Ангелина (Московская область)

С.В.: К сожалению, ответить на Ваш вопрос без изучения всех представленных на государственную регистрацию прав документов не представляется возможным.

Обращаю Ваше внимание, что решение об отказе в государственной регистрации прав принимается регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов. В сообщении об отказе должны быть указаны причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним;

При описании причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации, указываются нормы (пункты, статьи) правовых актов, несоблюдение которых привело к принятию такого решения, содержание данных норм, а также излагается, в чем именно выразилось несоблюдение требований указанных выше правовых актов.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Почему государственный регистратор по Кавказскому району Краснодарского края отказывается регистрировать право собственности на подъездной ж/д путь, построенный ООО "ЛК ЛТД" за свой счет на основании акта о приеме в эксплуатацию, ссылаясь на отсутствие разрешительных документов на строительство и документов, подтверждающих право собственности на него? Строительство производилось организацией СКЖД на основании проекта, а право собственности на недвижимость регистрируется именно Кавказским отделом ФРС РФ по Краснодарскому краю? - Кочнев Геннадий Иванович (ст. Кавказская Краснодарского края)

С.В.: К сожалению, ответить на Ваш вопрос без изучения всех представленных на государственную регистрацию прав документов не представляется возможным.

Вместе с тем, в ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов государственный регистратор проверяет:
- соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа;
- обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт.

При проведении правовой экспертизы следует принимать во внимание, что компетенция органа государственной власти или местного самоуправления, издавшего акт о правах на недвижимое имущество, устанавливается соответствующими правовыми актами, в том числе актами, определяющими статус, задачи, полномочия и функции этого органа.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию права на вновь созданный объект недвижимого имущества, государственный регистратор вправе проверить соответствие представленного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию требованиям пункта 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Также порекомендовал бы Вам ознакомиться с Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденными приказом Федеральной регистрационной служба от 8 июня 2007 года N 113 и размещенными на официальном интернет-сайте Росрегистрации.

Кроме того, обращаю Ваше внимание, что решение об отказе в государственной регистрации прав принимается регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов. В сообщении об отказе должны быть указаны причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним;

При описании причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации, указываются нормы (пункты, статьи) правовых актов, несоблюдение которых привело к принятию такого решения, содержание данных норм, а также излагается, в чем именно выразилось несоблюдение требований указанных выше правовых актов.

Согласно пункту 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Оплата за информацию о наличии зарегистрированного права на имущество отсутствующего должника компенсируется конкурсному управляющему из федерального бюджета. А не прекратить ли этот абсурд движения денег по кругу – в бюджет и обратно – и не наделить ли конкурсных управляющих правом на получение бесплатной информации? - Владимир (г. Саратов)

С.В.: Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" провозглашен принцип платности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и предоставления информации. Перечень органов и организаций, которым информация из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляется бесплатно, устанавливается федеральным законодательством. При этом даже федеральные органы государственной власти за некоторым исключением не освобождены от оплаты за получение информации  о зарегистрированных правах. Размер платы за предоставление информации устанавливается постановлением Правительства Российской Федерации.

Таким образом, без внесения изменений в действующее законодательство решение поставленного Вами вопроса невозможно. При этом Федеральная регистрационная служба не является субъектом законодательной инициативы.

Почему в области передаточные акты к договорам купли-продажи подписываются вместе (если не сдаем – возникает обременение на квартиру), а в Москве передаточный акт подписывается после государственной регистрации? Почему в области, так же как и в Москве, нет ускоренной регистрации, например недельной? - Маликова Наталья Николаевна (Моск. обл.)

С.В.: Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

При этом обращаю Ваше внимание, что решение государственным регистратором принимается самостоятельно по результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов.

Вопрос введения платы за оказание государственных услуг и исполнение государственных функций в сокращенные сроки решается в рамках проводимой административной реформы. Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации готовится проект соответствующего нормативного акта о введении платы, в том числе за осуществление государственной регистрации в сокращенные сроки.

Если организация Министерства обороны Российской Федерации строит жилье для Министерства обороны Российской Федерации, имеет ли она право провести государственную экспертизу проектной документации только в Госэкспертизе МО РФ или необходима госэкспертиза территориальная? - Жанна (г. Калуга)

С.В.: Вопрос проведения государственной экспертизы проектной документации в компетенцию Федеральной регистрационной службы не входит.

Могу ли я совершить покупку садового земельного участка у его собственника, если у него есть свидетельство о собственности, полученное в 1994 г., т.е. старого образца? - Ольга (Железнодорожный)

С.В.: Да, Вы вправе совершить покупку садового земельного участка, так как право собственности возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации). Вместе с тем Вам необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона о регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества документов.

Государственная регистрация возникшего до введения в Закон о регистрации права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

У нас возникла такая ситуация. В 2006 году зарегистрирован договор аренды земельного участка для строительства жилого многоквартирного дома. После этого зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве. В соответствии с законодательством у участников долевого строительства возник залог права аренды данного земельного участка. Жилой дом застройщиком достроен, и срок передачи истекает 31.08.2007. В настоящее время готовятся документы на сдачу дома в эксплуатацию. 24.08.2007 застройщик заявил о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которому вносятся изменения в целевое использование земельного участка (с "для строительства жилого дома" на "для строительства жилого дома с пристроенными магазинами") и продлен срок аренды до 30.09.2007. Пристроенные магазины еще не достроены (планируются сдаваться в эксплуатацию позже, отдельно от дома, хотя для них не указано другого срока сдачи в эксплуатацию). Изменений в проектную документацию, в части добавления пристроенных магазинов, застройщиком не предоставлено. Хотя в соответствии с ч. 4 ст. 19 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…" застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о проекте строительства. В проект также не были внесены изменения. У застройщика имеется отдельный проект на магазины (на регистрацию он не представлен). Также застройщик предоставил новое разрешение на строительство жилого дома с пристроенными магазинами, а также постановление администрации 2003 года, в соответствии с которым застройщику было согласовано место размещения, и акт выбора земельного участка для строительства жилых домов с магазинами. Возможно ли строительство пристроенных магазинов без внесения изменений в проектную документацию? Возможно ли в данном случае внесение изменений в договор аренды земельного участка в части изменения целевого использования? Департамент архитектуры считает возможным сдачу в эксплуатацию сначала жилого дома, а потом магазинов. Каким образом в этом случае будет регистрироваться общее имущество многоквартирного дома, в частности земельного участка, на котором расположены и дом, и магазины, если в соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона "Об участии в долевом строительстве..." у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в доме? - Светлана Аристова (Абакан, Республика Хакасия)

С.В.: К сожалению, ответить на Ваш вопрос без изучения всех необходимых для государственной регистрации прав документов не представляется возможным. Государственный регистратор будет принимать решение о возможности государственной регистрации прав на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме по результатам проведенной правовой экспертизы.

При этом необходимо иметь в виду, что государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме носит лишь правоподтверждающий характер, так как право общей долевой собственности возникает в момент возникновения права собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение. Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Имеются ли нарушения в действиях регистратора, осуществившего государственную регистрацию договора купли-продажи в простой письменной форме в том случае, если стоимость проданного имущества, указанная в договоре цифрами, на порядок отличается от указанной в нем прописью? Если да, то какие последствия это может иметь для регистратора и для сторон договора? - Иван (Москва)

С.В.: Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом обращаю Ваше внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Организация-застройщик заключила с муниципальным образованием договор аренды земли под строительство жилья на срок менее года. При регистрации договора долевого участия получен отказ регистрирующего органа: "Нет зарегистрированного договора аренды земли". При регистрации договора аренды земли получен отказ, так как договор заключен на срок менее года. Как разрешить эту ситуацию? - Козаев Леонид (Уфа)

С.В.: В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Учитывая изложенное, полагаем, что застройщик не вправе привлекать денежные средства граждан по договорам участия в долевом строительстве в случае, если земельный участок предоставлен ему на срок до одного года.

Возможна ли государственная регистрация договора участия в долевом строительстве после введения дома в эксплуатацию? - Наталья (Амурская область)

С.В.: Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Кроме  того, в соответствии с пунктом 3 указанной статьи договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, полагаем, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не подлежит государственной регистрации.

Правомерно ли предоставление органом местного самоуправления земельного участка под строительство нескольких многоквартирных жилых домов, если Закон N 214-ФЗ и Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82, предусматривают ситуацию по строительству одного многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости? Предоставление земельного участка под строительство нескольких многоквартирных жилых домов на нем без формирования земельного участка под каждый дом вызывает затруднения при проведении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Возможен ли отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, если застройщиком не произведена оплата госпошлины в соответствии с письмом Министерства финансов Российской Федерации от 30.05.2007  N 03-05-05-03/24?

Застройщиком, имеющим разрешение на строительство, осуществляется строительство многоквартирного дома на нескольких земельных участках, один из которых принадлежит ему на праве собственности, другой предоставлен на праве аренды. Право собственности и договор аренды зарегистрированы в ЕГРП. Возможна ли в данном случае государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве? Если да, то в какой из разделов ЕГРП вносить запись о залоге и договорах участия в долевом строительстве?

Возможно ли в соответствии с внесенными Федеральным законом от 18 июля 2006  г. N 111-ФЗ в ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ изменениями при строительстве многоквартирного дома заключение договоров долевого участия между застройщиком и физическими/юридическими лицами и заключение инвестиционных договоров между застройщиком и юридическими лицами/индивидуальными предпринимателями или при строительстве многоквартирного дома с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве невозможно заключение инвестиционных договоров между застройщиком и юридическими лицами/индивидуальными предпринимателями? - А.А. (Удмуртия)

С.В.: 1. Вопросы оценки правомерности действий органов местного самоуправления при предоставлении земельных участков для строительства многоквартирных домов в компетенцию Федеральной регистрационной службы не входят.

Вместе с тем полагаю возможным обратить Ваше внимание на положения части 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которыми многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

2. Основания для отказа в государственной регистрации установлены пунктом 1 статьи 20 и пунктом 3.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Решение об отказе в государственной регистрации принимается государственным регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов.

3. В случае, когда застройщиком, имеющим разрешение на строительство, осуществляется строительство многоквартирного дома на нескольких земельных участках, один из которых принадлежит ему на праве собственности, другой предоставлен на праве аренды, и при этом право собственности и договор аренды зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве возможна. 

Правила внесения записей в ЕГРП при государственной регистрации установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, особенности внесения записей в ЕГРП при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве определены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

4. Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не допускается передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Распространяется ли действие Закона N 214-ФЗ на случаи строительства коттеджных поселков? Если да, то рассматривать ли коттеджный поселок как иной объект недвижимости, а коттедж как объект долевого строительства в соответствии со ст.ст. 1, 2 Закона N 214-ФЗ?

Одним из оснований для отказа в государственной регистрации согласно п. 3.1 Закона N 122-ФЗ является непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство. Каким образом, кроме указания на поручительство в проектной декларации, орган, осуществляющий государственную регистрацию, может установить, что застройщиком выбран такой способ обеспечения обязательства, как поручительство банка?

Если договор аренды земельного участка заключен застройщиком с физическим лицом, которому принадлежит этот земельный участок на праве собственности, застройщиком получено разрешение на строительство на этом земельном участке, разрешено ли строительство на данном участке многоквартирного дома в соответствии с Законом N 214-ФЗ? - Кувшинов (Удмуртия)

С.В.: 1. Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Учитывая изложенное, вопрос о возможности отнесения коттеджного поселка к иным объектам недвижимости, на строительство которых распространяются нормы Закона, может быть решен только при изучении всех необходимых документов.

2. В соответствии с пунктом 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

При этом согласно пункту 3.1 названной статьи непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство, является основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

3. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" содержит требования к застройщику осуществлять строительство на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке или на предоставленном ему в аренду земельном участке, в случае если право собственности или договор аренды зарегистрированы. При этом названный закон не содержит указание на то, что земельный участок для строительства многоквартирного дома должен быть предоставлен  исключительно из земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности или собственность на которые не разграничена. 

Необходима ли регистрация залога в пользу участников долевого строительства при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, на объект незавершенного строительства в соответствии с ч. 1 ст. 13 ФЗ N 214 от 30.12.2004, если право собственности застройщика на объект незавершенного строительства было уже зарегистрировано ранее, например по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, и для завершения строительства застройщик привлекает денежные средства лиц на основании договоров участия в долевом строительстве?

Возможна ли регистрация права собственности граждан на квартиры во вновь созданном многоквартирном доме на основании инвестиционных договоров, заключенных до вступления Закона N 214-ФЗ в силу, а разрешение на строительство было выдано застройщику после вступления в силу Закона N 214-ФЗ, так как сложилась ситуация, при которой на часть квартир денежные средства граждан привлекались застройщиком на основании инвестиционных договоров, а на часть квартир – на основании договоров участия в долевом строительстве, прошедших государственную регистрацию?

При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства, была представлена проектная декларация, в которой не содержится вся необходимая информация согласно ст. 20, 21 Закона N 214-ФЗ. Возможно ли приостановление и отказ в государственной регистрации в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в связи с тем, что проектная декларация по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства? - А.А. (Ижевск)

С.В.: По первым двум вопросам полагаю необходимым обратить Ваше внимание на положения пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в  соответствии с которым решение о государственной регистрации принимается государственным регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов. В связи с чем ответить на два Ваших первых вопроса не представляется возможным из-за отсутствия документов, необходимых для государственной регистрации.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для отказа в государственной регистрации является несоответствие по форме или содержанию требованиям действующего законодательства представленных на государственную регистрацию прав документов.

1. В соответствии с ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Однако порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в силу закона в данном случае действующим законодательством не установлен. В связи с этим Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике сделан запрос в Федеральную регистрационную службу. Ответ до настоящего времени не поступил.

2. Возможна ли регистрация договора участия в долевом строительстве, который не был зарегистрирован в период строительства многоквартирного дома (т.е. после получения разрешения на ввод), одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства либо застройщик должен в этом случае регистрировать право собственности на квартиру?

3. Подпадают ли под сферу действия Закона N 214-ФЗ отношения по строительству многоквартирного дома, если разрешение на строительство получено до 31.03.2005 (до вступления Закона N 214-ФЗ в силу), было продлено после 31.03.2005? Если подпадает, то должно ли быть представлено разрешение по утвержденной Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 форме либо достаточно указания на продление разрешения на строительство в ранее выданном разрешении? - Кувшинов А.А. (г. Ижевск, Удмуртия)

С.В.: 1. Действительно, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке. В связи с изложенным, а также учитывая, что Росрегистрация не наделена правом законодательной инициативы, нами направлены соответствующие предложения о внесении изменений в нормативные правовые акты в Министерство юстиции Российской Федерации.

Кроме того, письмо Управления Росрегистрации по Удмуртской Республике было рассмотрено в установленные сроки, ответ подготовлен и направлен в адрес Управления 28.03.2007.

2. Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Кроме  того, в соответствии с пунктом 3 указанной статьи договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, полагаем, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем обращаем Ваше внимание, что поскольку договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации, то договор участия в долевом строительстве, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным и не порождает правовых последствий. Следовательно, государственная регистрация права участника долевого строительства на объект долевого строительства на основании незаключенного договора невозможна.

3.  В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решение о государственной регистрации принимается государственным регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов. В связи с чем ответить на Ваш вопрос не представляется возможным в отсутствие документов, необходимых для государственной регистрации.

С начала 2007 года Регистрационная палата прекратила (временно приостановила) регистрацию долгосрочных договоров аренды ЗУ, причиной отказа служит отсутствие актов выбора земельных участков. В то же время в Москве не существует определенной формы данного документа. Таким образом, на данный момент возникла тупиковая ситуация, которую невозможно разрешить законным способом. Что делать? - Масько Андрей (Москва)

С.В.: Согласно пункту 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Может ли негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования быть собственником недвижимости, которая приобретается на собственные средства? - Игорь Викторович (Санкт-Петербург)

С.В.: В соответствии со статьей 120 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) учреждением признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично.

В соответствии со статьей 298 Кодекса, если в учредительных документах учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

Согласно норме пункта  2 статьи 298 Кодекса, учреждение вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, приобретенным за счет доходов, полученных учреждением от деятельности, предусмотренной его учредительными документами, и учитываемых на отдельном балансе.

Вместе с тем обращаем Ваше внимание, что в абзаце 22 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 сентября 2004 года N 5804/04 указано, что пунктом 2 статьи 298 Кодекса, регулирующим вопрос о распоряжении учреждением имуществом, приобретенным им на доходы от деятельности, осуществляемой в соответствии с учредительным документами, не предусмотрено возникновения у учреждения права собственности на такое имущество.

Кроме того, в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением  статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее:

"Согласно пункту 2 статьи 120 и пункту 2 статьи 298 ГК РФ доходы, полученные учреждением от приносящей доходы деятельности, предусмотренной его учредительными документами, а также приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

Решая вопрос об объеме полномочий учреждения в отношении указанных доходов и имущества, судам надлежит исходить из следующего.

Кодекс, не регламентируя содержание права самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов, полученных от приносящей доходы деятельности, определяет, что учреждение в силу статей 120, 296, 298 ГК РФ не может обладать данным имуществом на праве собственности".

Может ли любой человек запросить информацию о регистрации перехода права на объект недвижимости из ЕГРП в форме выписки или это может сделать только правообладатель? - Роман (Москва)

С.В.: Нет, согласно пункту 3 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только:
- самим правообладателям или их законным представителям;
- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;
- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
- налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
- судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;
- лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;
- федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;
- Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации.

— Благодарим Вас, Сергей Васильевич, за подробные ответы на все заданные посетителями нашего сайта вопросы.

Интервью с C.В. Васильевым провела специальный корреспондент, редактор сервера КонсультантПлюс Н.А. Лашкина.
Фото - Т.М. Тверецкий.