Уйти по-русски

Если раньше участники рынка недвижимости среди скрытых механизмов улучшения своего положения использовали банкротство «дочек», то теперь им на помощь приходят новые схемы, позволяющие расплатиться с долгами. «В настоящий момент банки кредитуют российских девелоперов по ставкам 28 – 34%, что в 3 – 4 раза превышает докризисную стоимость заемных средств. В результате многие компании вынуждены пересмотреть портфель своих проектов и заявить о том, что в ближайший год не начнут строительства новых объектов и не будут приобретать новых площадок», – говорит управляющий директор Praedium ONCOR International Рубен Алчуджян. По его словам, «чтобы минимизировать потери, девелоперы пытаются найти пути выхода из кризисной ситуации». В числе подобных методов участники рынка называют создание ПИФов, закамуфлированное привлечение средств партнеров и даже ребрендинг.

Паи – партнерам

Одним из способов получения дополнительных ресурсов является организация ПИФов под управлением собственной, специально созданной для этого случая управляющей компании. Девелопер может передать этим ПИФам существующие проекты или уже построенные здания. Соответственно будущие пайщики приобретают доли в этих активах или выкупают их целиком, девелопер в свою очередь получает долгожданный cash. Более того, фактически контроль над этими активами сохраняет управляющая компания. В будущем вероятен выкуп их назад в пользу УК, такой опцион может быть предусмотрен в правилах управления фондами. При этом, если, например, к концу года рынок продолжит падать (а такой сценарий не исключен), и пайщики захотят поменять свои активы на cash, то стоимость паев в лучшем случае может остаться на начальном уровне. В результате девелопер, вернув средства, в любом случае возвращает фактически беспроцентный кредит, что на фоне 20-процентных банковских ставок можно считать щедрым подарком.

С началом кризиса первой этой схемой воспользовалась «Евразия логистик» Мухтара Аблязова, решив сформировать семейство инвестфондов на сумму около $2,5 млрд для привлечения инвесторов из Юго-Восточной Азии и с Ближнего Востока. Для этого в структуре компании было создано подразделение «Евразия Капитал», которое через фонды должно выкупать готовые и заполненные арендаторами объекты «Евразии логистик». В первый такой фонд уже были переданы два логистических комплекса в подмосковном Домодедово и под Екатеринбургом. При этом самой «Евразии логистик» в фонде будет принадлежать не более 25%. Таким образом, речь фактически идет о продаже готовых объектов для привлечения средств на строительство новых. Предполагается, что инвесторами станут страховые и пенсионные фонды. По словам финансового директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Руслана Кондрашова, «в данном случае компания планирует повысить ликвидность своих проектов, привлекая таким образом профильных инвесторов и инвесторов среднего бизнеса, не готовых к крупным вложениям в один проект в качестве соинвесторов». Как утверждает эксперт, подобного рода финансовые схемы могут быть эффективны для крупных проектов. По мнению президента GVA Sawyer Веры Сецкой, «ПИФ – это структура, в которую легче инвестировать средства пенсионных резервов, страховых резервов и другие деньги, с существующими ограничениями по инвестированию».

«Популярность ПИФов недвижимости среди профильных участников девелоперского рынка действительно может в текущей ситуации несколько возрасти, так как подобная схема позволяет не только в более короткие сроки привлечь дополнительное финансирование, но и сократить налогооблагаемую базу, что в условиях необходимости жесткого контроля над издержками также будет несомненным плюсом», – говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. Дело в том, что ПИФ не является юридическим лицом и соответственно не платит обязательных для юрлиц налогов. Однако, как отмечает Максим Клягин, популярность таких ресурсов тесно связана с инвестиционной привлекательностью российского рынка. «По крайней мере, многие ПИФы, в которые выводятся крупные проекты, ориентированы на институциональных инвесторов, а ожидать от них высокой активности не стоит. Большинство заняли выжидательную позицию – кто-то готовится покупать в начале следующего года, кто-то – не раньше весны», – говорит эксперт.

Продать самому себе

Если девелоперу не удалось найти таких инвесторов, то можно рефинансировать свои проекты за счет другого, более прибыльного в условиях кризиса бизнеса. Например, если продать актив собственной нефтяной компании. Именно так, в частности, поступил глава Russian Land Шалва Чигиринский, который в середине октября уступил британской Sibir Energy за $156,7 млн отель «Советский» и расположенный по соседству недострой. По сообщению самой Sibir Energy (SE), нефтяная компания намерена «диверсифицировать основной бизнес» и в ближайшем будущем планирует увеличить свое присутствие на российском рынке недвижимости. Этому, в частности, способствует рост основных показателей SE. Так, объем добычи нефти компании в III квартале 2008 г. вырос на 37%, до 6,3 млн баррелей по сравнению с 4,6 млн баррелей, добытыми в III квартале 2007 г. А объем переработки нефти на Московском НПЗ, совладельцем которого является Sibir Energy, за минувший квартал увеличился на 105% и достиг 10,1 млн баррелей по сравнению с 4,9 млн баррелей в III квартале прошлого года. Таким образом, у «нефтяников» есть лишние деньги для инвестиций. Однако пикантность ситуации в том, что одним из основных акционеров Sibir Energy является сам Шалва Чигиринский. Компания подконтрольна офшору Bennfield (47% акций), принадлежащему на паритетных началах Шалве Чигиринскому и главе ГК «Меркурий» Игорю Кесаеву. Таким образом, Чигиринский является одним из мажоритариев нефтяной компании. Более того, оперативное руководство SE осуществляет близкий ему топ-мененджмент. «Мы видимся с Шалвой каждое утро и часто беседуем о мировой истории», – рассказывал ранее корреспонденту «Ко» гендиректор Sibir Energy Генри Камерон.

Таким образом, получается, что фактически господин Чигиринский продал отель самому себе, решив при этом привлечь на его реконструкцию деньги своих партнеров. Более того, учитывая то, что «Советский» был выкуплен структурами Чигиринского на аукционе в июне 2007 года за $63 млн, глава Russian Land очень неплохо заработал на перепродаже актива. Более того, стоит принять во внимание, что отель в последний год находился в центре скандала. Результаты аукциона по продаже оспорил основной арендатор отеля. Шалве Чигиринскому удалось одержать промежуточную победу, но в настоящий момент дело рассматривается в Высшем арбитражном суде.

Остается открытым вопрос, зачем компании Sibir Energy понадобилось платить такую высокую цену за спорный отель. Отчасти ответ на него можно найти в одном из пресс-релизов компании. В нем сказано, что Шалва Чигиринский был вынужден отказаться от некой собственности в пользу SE, чтобы избежать margin call по кредиту, выданному под залог акций нефтяной компании. Таким образом, можно предположить, что Sibir Energy защитила себя от смены владельца. Учитывая то, что для Игоря Кесаева, по мнению участников рынка, пакет акций SE является стратегической инвестицией, а не основным бизнесом, уход из компании Шалвы Чигиринского мог сильно повлиять на ее дальнейшую судьбу. «На рынке есть много компаний, которые во время роста аккумулировали существенную наличность. Сейчас они могут выгодно инвестировать ее, недорого купив привлекательные активы в сфере недвижимости или доли в них. Для этого можно использовать и аффилированные структуры, как в случае с Чигиринским. По сути, эту модель уместно назвать рефинансированием через смежный бизнес», – говорит Максим Клягин. По словам Рубена Алчуджяна, «такое решение вполне может быть вызвано стремлением привлечь в свой девелоперский бизнес средства из своего же нефтяного бизнеса».

Среди тех, кто может использовать подобные схемы аккумулирования ресурсов, участники рынка называют девелоперские подразделения, созданные крупными финансовыми или государственными корпорациями. Так, глава холдинга «Базэл» Олег Дерипаска уже привлек кредит на $600 млн у консорциума банков во главе с Raiffeisen Zentralbank O..sterreich AG на рефинансирование существующего кредита, обеспеченного акциями Strabag. Кроме того, «Желдорипотека» в конце сентября за один день разместила на ММВБ облигации общей номинальной стоимостью 2 млрд рублей. По мнению участников рынка, при посредничестве РЖД весь заем (или его большая часть) был выкуплен государством. Можно ожидать, что своей девелоперской «дочке» «Ренова-Строй Груп» в случае необходимости пособит ГК «Ренова» Виктора Вексельберга.

Скрытый уход

Наконец, еще одним способом выйти незаметно из бизнеса участники рынка называют переименование компании в новую структуру с обновленным профилем деятельности. Фактически это может означать, что игрок сворачивает свою деятельность на привычном поле. «Например, ГК «МИАН» будет развивать девелоперский бизнес под брендом Kopernik Labs», – говорит Рубен Алчуджян. В текущем портфеле новой компании проекты жилой и коммерческой недвижимости общей площадью 1,2 млн кв. м, в том числе комплексная жилая застройка микрорайона № 15 – 17 в Измайлово (площадь около 500 000 кв. м) и офисно-торговый комплекс (75,9 тыс. кв. м) в Духовском переулке. По мнению участников рынка, открытие нового направления фактически означает переориентацию с риэлторского бизнеса на московском рынке, который уже ощутил удар экономического кризиса, на девелопмент, а также на работу в регионах: компания активно открывает местные подразделения. Другие игроки предпочитают открыто заявлять о сворачивании своей деятельности. В частности риэлторская компания «Агент 002», созданная в 2004 г. Михаилом Дубининым, членом совета директоров «Вимм-Билль-Данн», и председателем совета директоров Brunswick Capital Limited Кристофером Маккензи, приостанавливает свою деятельность с 1 декабря 2008 г. на неопределенный период времени, до окончания финансового кризиса и ликвидации его последствий. Сколько еще компаний скрыто или явно продадут свои активы, поменяют профиль бизнеса или вовсе из него выйдут, эксперты сказать затрудняются.