Очередная волна санкций, введенных США и ЕС против России в период с 16 по 31 июля, заметно повлияет на российский рынок коммерческой недвижимости. Наибольшее беспокойство вызывает ограничение доступа государственным банкам к долговым рынкам США и ЕС. В то время как уровень риска на российском рынке все еще воспринимается как высокий, закрытие европейских рынков для IPO и SPO повлияет на российские компании, так же как и общее ухудшение макроэкономической ситуации в стране.

Влияние санкций в значительной степени будет определяться периодом, в течение которого они продлятся. Если санкции в отношении России будут краткосрочными и будут отменены до конца года в результате нормализации или улучшения отношений между Россией и ЕС и США, то последствия будут не особенно серьезными. Любое прогнозирование осложняется скоростью изменения ситуации на Украине, однако можно предположить, что с наступлением осени вопрос обеспеченности энергоресурсами встанет на первое место и санкции уйдут на второй план.

Текущая макроэкономическая ситуация оказывает давление на уровень вакантных площадей во всех сегментах, а также начинает влиять на ставки аренды. В то же время российский рынок недвижимости по-прежнему сохраняет сильные фундаментальные показатели благодаря размеру страны, объему товарооборота и недостаточности предложения качественных площадей в сравнении с Европой. Нынешние санкции неизбежно вызовут некоторую дестабилизацию, но, принимая во внимание их возможную кратковременность, мы ожидаем увеличения объема инвестиций уже в 2015 году, ослабления давления на потребительский спрос и в конечном итоге, по мере улучшения восприятия риска России, вновь открытия европейского рынка IPO.

Долговой рынок

Есть области, которые из-за санкций США и ЕС оказывают существенное влияние на российский рынок коммерческой недвижимости. В частности, будет расти стоимость долга.

Санкции не закрыли доступ к долговым рынкам российским государственным банкам полностью, так как они по-прежнему могут выпускать облигации со сроком погашения менее 90 дней, а также имеют доступ к кредитным рынкам. По расчетам Reuters, крупные российские банки должны рефинансировать долг в размере 50 млрд долларов в течение 2014-2015 годов, в то время как потребности компаний в два раза превышают эту цифру. Учитывая валютные резервы России (480 млрд долларов, пятое место в мире по объему), можно утверждать, что в ближайшее время этого будет достаточно, чтобы покрыть обязательства. Тем не менее огромное давление будет оказано на внутренний долговой рынок, и рефинансирование, очевидно, станет гораздо более затратным.

Видимо, крупные российские банки, такие как Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк, продолжат кредитование ключевых проектов коммерческой недвижимости, по крайней мере, в среднесрочной перспективе. Однако нельзя полагаться исключительно на золотовалютные резервы. С изменением цен на нефть запас резервов слабеет, и способность России защитить экономику от колебаний валютных курсов снижается. Рост долга на рынке коммерческой недвижимости проявится в двух областях. Во-первых, государственные банки станут более избирательны к своим заемщикам. Государство не может полностью прекратить финансирование существующих качественных объектов коммерческой недвижимости ARDERA или проектов на стадии девелопмента. Для поддержания бизнес-активности на рынке государственные банки, вероятнее всего, продолжат сотрудничество с девелоперами, реализующими наиболее качественные проекты коммерческой недвижимости.

Во-вторых, еще одной составляющей санкций является их влияние на спрос. Повышение стоимости потребительских кредитов отразится на розничных продажах. Дополнительное давление на розничные продажи может оказать налог с продаж в размере до 3%, который предположительно разрешат вводить регионам с 2015 года для покрытия дефицита бюджета, образовавшегося в результате санкций. В результате уже сейчас прогноз роста розничных продаж в 3,5% на 2015 год выглядит оптимистичным. Что касается офисного рынка, то потенциальное снижение спроса на помещения способно отразиться на объеме сделок, так как арендаторы могут взять паузу в реализации планов по расширению. Девелоперы должны учитывать текущую ситуацию при подсчете своих будущих денежных потоков. В таких условиях становится очевидным, что только коммерчески успешные проекты смогут позволить себе возросшую стоимость риска, а собственники проектов, уже имеющих долговые обязательства, будут повышать ставки и цены. Не исключено, что для девелоперов, располагающих финансовыми ресурсами, этот период будет характеризоваться пополнением портфелей объектов.

Под давлением

Девелоперам придется адаптироваться к новой среде слабого роста, снижения инвестиций и ослабления потребительского спроса. Во-первых, по мере сокращения объемов внутреннего долгового рынка потребительское кредитование неизбежно станет дороже, оказывая дополнительное давление на рынок. В сочетании с замедлением роста заработной платы в государственном и частном секторах розничные продажи будут сокращаться, создавая еще более конкурентную среду для собственников торговой недвижимости. Эта тенденция будет усугубляться инфляционным давлением в результате запрета импорта сельскохозяйственной продукции из стран, которые ввели санкции против России. В июле продовольственная инфляция составила 9,8%, и в текущих условиях этот показатель продолжит расти. В долгосрочной перспективе это может значительно повлиять на долю вакантных площадей и условия аренды, которые уже становятся более гибкими, особенно учитывая рекордный объем нового предложения в Москве – на уровне 750 тыс. кв. м.

Девелоперский бизнес в сегменте жилой недвижимости будет находиться под влиянием двух разнонаправленных факторов: сокращение объемов ипотечных покупок, с одной стороны, и увеличение объемов инвестиционных приобретений – с другой, поскольку жилая недвижимость по-прежнему воспринимается как безопасный актив для вложения средств.

Во-вторых, курс рубля к иностранным валютам повлияет на рынок. Он может оказаться под таким же давлением, как в первом квартале этого года, в зависимости от того, насколько сильной окажется экономика и насколько правительство сможет полагаться на золотовалютные резервы. За этот период мы стали свидетелями того, как многие арендаторы пытались пересмотреть условия договоров аренды, закрепляя фиксированный валютный коридор либо переходя на рублевые контракты. Эта тенденция ослабла во втором квартале, поскольку рубль стабилизировался, однако повторение подобного сценария возможно до конца года.

Под давлением окажутся объемы купленных и арендованных офисных помещений в Москве, величина которых тесно коррелирует с динамикой ВВП страны. Если действие санкций продлится более трех месяцев, а инвестиции приостановятся, то рост ВВП в 2015 году вряд ли составит более 2%. Учитывая, что офисный рынок в Москве сбалансирован в этом году с точки зрения объема спроса и нового предложения, прогноз уровня вакантных площадей 15% может быть пересмотрен в сторону повышения. Основным вопросом остается тот, насколько владельцы офисной недвижимости закладывают риски снижения ставок в прогнозы своих денежных потоков.

Ожидания

Российский рынок коммерческой недвижимости имеет сильные фундаментальные позиции, несмотря на макроэкономическую ситуацию. Сектор ретейла в стране оценивается 750 млрд долларов по состоянию на 2014 год, а по объему качественных торговых площадей Россия скоро станет вторым рынком Европы (18 млн кв. м к концу 2014 года). Рынок офисной недвижимости – второй в Европе по количеству купленных и арендованных помещений (523 тыс. кв. м в первом полугодии 2014 года) все еще характеризуется огромным недостатком качественных площадей (всего лишь 0,23 кв. м на жителя Москвы – в десять раз меньше показателя обеспеченности офисами на жителя Нью-Йорка). Как и офисный рынок, сектор складской недвижимости переживает рост доли свободных площадей на фоне ввода большого объема площадей в этом году (в первом квартале 2014 года введено 630 тыс. кв. м), но тем не менее она остается ниже среднего показателя в по Европе (4,4% в Москве в сравнении с 7-10% в европейских столицах). Учитывая обеспеченность складскими помещениями на уровне 0,8 кв. м на душу населения в Москве, существует огромный потенциал для будущего развития этого рынка.

Европейские рынки капитала будут закрыты для российских игроков рынка недвижимости, по крайней мере, еще некоторое время. Масштабная государственная программа приватизации была отложена несколько лет назад, и рынок был открыт для ограниченного числа компаний потребительского сектора и ИT-компаний. В то время как игроки российского рынка коммерческой недвижимости активно выходили на IPO на Лондонской бирже до кризиса 2008 года, то после кризиса подобная практика была практически прекращена – можно назвать только один-два примера IPO или SPO, которые пройдут в последующие 6-12 месяцев. Несмотря на успех российских девелоперов, сопутствовавший им с 2008-2009 годов, и растущее доверие к их руководству, рынок IPO и SPO практически закрыт на период, пока риски России находятся на повышенном уровне.

Следует отметить, что MSCI, подсчитывающая индекс MSCI для России, не только поставила под вопрос включение ВТБ в данный индекс, но и сформировала несколько новых индексов развивающихся рынков, которые не включают в себя Россию, поскольку многие инвесторы не готовы рассматривать вложения в российский рынок акций. Это не лучший контекст для компаний, предпочитающих листинг на растущем рынке.