20 августа 2017 г. Воскресенье | Время МСК: 03:26:23
Карта сайта
 
Статьи
Как команде строитьсяРаботодатели вживляют чипы сотрудникамAgile в личной жизниСети набираются опта
«Магнит» хочет стать крупным дистрибутором
Задачи тревел-менеджера… под силу роботу?8 основных маркетинговых трендов, которые будут главенствовать в 2017 году
Статья является переводом одноименной статьи, написанной автором Дипом Пателем для известного англоязычного журнала «Entrepreneur»
Нужно стараться делать шедевры
О том, почему для девелопера жилец первичен, а дом вторичен

Страсти по ОСЗ, или «Кто виноват и что делать?»



Сергей Дмитриев, советник руководителя Института независимой оценки
Источник: "Недвижимость и строительство Петербурга"
добавлено: 16-12-2014
просмотров: 6976

Вот-вот результаты государственной кадастровой оценки (ГКО) «…отдельных объектов недвижимого имущества» могут стать базой налога на имущество юридических лиц, ими владеющих. Может ли это привести к существенному росту размера данного налога для домовладельцев? Может. Может ли такое повышение базы налогообложения (результат ГКО) оказаться для части объектов неоправданным (ошибочным)? Тоже может. И может ли индивидуальная оценка таких объектов для замены ею результата ГКО значительно снизить налогооблагаемую стоимость? Опять же - да. В некоторых случаях – возможно и в разы. Но для того, чтобы понимать – в каких случаях и что нужно делать, полезно разобраться - почему результат ГКО в отдельных случаях может оказаться неоправданно завышенным (кто виноват).

А будет ли мальчик?

Активное обсуждение в прессе темы о качестве кадастровой оценки квартир в прошлом. Следующий «акт марлезонского балета» - обсуждение последствий государственной кадастровой оценки ОСЗ (отдельно стоящих зданий), которая в Санкт-Петербурге уже практически завершена ГУП ГУИОН. Хотя почему в публикациях фигурирует именно эта аббревиатура (ОСЗ) – непонятно. Ведь в Федеральном законе от 02.11. 2013 г. № 307-ФЗ речь идёт об «…отдельных объектах недвижимого имущества», к коим относятся:

  • «административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства».

Так что речь идёт не только об отдельно стоящих зданиях, но и о некоторых частях зданий.

То, что итогом нововведения будет налогообложение таких «отдельных объектов» по их кадастровой стоимости, вполне естественно может озадачивать владельцев таких объектов.

Но, для начала, неплохо бы соотнести возможный объём и жар дискуссий с реальным масштабом проблемы. Многих ли она коснётся? Сейчас в Петербурге кадастровая оценка по состоянию на 2014 год выполнена для почти 110 тысяч зданий (всех назначений) и почти 6 тысяч нежилых помещений с площадями, превышающими 3 000 кв. метров. Но вот какое количество из всего множества объектов оценки подпадает под условия, описанные в ФЗ № 307 и для которых их кадастровая стоимость станет базой налога на имущество, пока не известно. Согласно тому же Закону перечень таких объектов до 1 января «…уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации…разместит на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".»

Так что немного подождём. Скорее всего, кадастровая стоимость станет базой налогообложения лишь для малой части объектов (около 1000) из более 116 тысяч, для которых она определена. И риторический вопрос - «А был ли мальчик?» (точнее – будет ли) - может оказаться вполне уместным. Ведь трудно предположить, чтобы собственники строений сильно озаботились оправданностью их кадастровых стоимостей, если таковые не порождают никаких экономических последствий. Так что обсуждение данной темы может оказаться куда более заметным, чем её реальная значимость для большинства домовладельцев.

О чём, собственно, речь – то идёт?

Когда результаты кадастровой оценки квартир стали достоянием гласности, основной пафос критики состоял примерно в следующем. Как такое может быть, чтобы кадастровая стоимость квартиры в жилом доме около станции метро «Озерки» оказалась больше, чем для квартиры той же площади на набережной Фонтанки и с видом на Летний сад???

И лишь позже возмущённые критики уяснили, что объектом оценки являлись квартиры, как части строений без учёта стоимости прав на соответствующие им доли земельных участков. То есть без учёта стоимости выгод их расположения. По сути это была оценка затрат на «складывание кирпичей в определённом порядке» - строительство дома (его части – квартиры) за минусом накопленного износа. Но лишь одного из известных видов износа/обесценения – физического, то есть утраты качества строения по мере течения времени – чем дольше стоит, тем выше износ. Тогда всё становилось понятно – хоть строить в центре города и несколько дороже, чем на периферии, но дом на Фонтанке построен лет на сто раньше, чем в Озерках. Так что накопленный им износ несравненно выше, а кадастровая стоимость квадратного метра (фактически – остаточная стоимость воспроизводства) – ниже.

С нынешней кадастровой оценкой зданий и помещений всё в точности так же. Фактически оцениваются их остаточные стоимости воспроизводства или замещения. При этом опять учитывается лишь физический износ строений, определяемый как отношение хронологического возраста строения к его нормативному сроку службы (который для многих зданий может составлять 100 и более лет!). Раньше такая стоимость называлась инвентаризационной. Но она была куда более детально обоснованной, чем нынешняя кадастровая. Почему? Да потому, что инвентаризационная стоимость раньше вычислялась на основании весьма подробной и достоверной информации о характеристиках строения. А вот кадастровая стоимость сейчас вычисляется на основе информации существенно меньшего объёма. И часть недостающих исходных данных заменяется разного рода предположениями и допущениями, которые могут не во всём соответствовать реальным свойствам конкретных строений – объектов оценки.

Именно способ вычисления кадастровой оценки и ограниченность используемых для этого исходных данных предопределяют то, что в ряде случаев её результат будет отличаться от того, который был бы получен при использовании более подробного и точного описания объекта оценки. Или при выполнении индивидуальной оценки объекта независимым оценщиком, когда подробно учитывались бы не только технические особенности строения, но и экономическая оправданность его использования в будущем. То есть наличие у объекта функционального и экономического износа (обесценения). Последнее обстоятельство никак не отражается в результатах государственной кадастровой оценки.

Так что ответ на вопрос «Кто виноват» понятен. Сам способ выполнения ГКО предопределяет возможность того, что результат её для некоторых объектов может не соответствовать их реальным техническим характеристикам или экономическим особенностям (объекта, или его окружения). А вот в какой мере методика исполнения ГКО и использованные для неё данные «не идеальны», и какие предпосылки для оспаривания её результатов по тем или иным основаниям это создаёт, можно будет судить лишь по результатам публикации Росреестром на своём сайте отчёта о ГКО. И при условии достаточной полноты версии отчёта, предназначенной для такой публикации.

И что же делать, или куда домовладельцу податься?

А теперь о вопросах сугубо практических.

Как собственнику объекта понять, что кадастровая стоимость его строения (читай – база налога на имущество уже в ближайшем налоговом периоде, или в некоторой перспективе) неоправданно завышена? Проще всего обратиться с этим вопросом к профессиональным оценщикам. Уверен, что такого рода консультация будет не дорогой и не потребует большого времени.

И что делать, если подозрения собственника о том, что кадастровая оценка его объекта завышена, подтвердятся?

Статья 24.18. «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции) достаточно полно описывает порядок пересмотра результатов ГКО. Ею же устанавливается, что:

«Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость».

Но как узнать – достоверные ли сведения об объекте были использованы при выполнении ГКО?

С этой целью заявитель вправе обратиться к заказчику ГКО (таковым в Петербурге является КЗРиЗ).

Если выяснится, что использованные данные недостоверны, то заявитель в установленном (той же статьёй закона) порядке может обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (комиссия).

«В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, заказчик работ обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято указанное решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности». Было бы естественно ожидать, чтобы в таких случаях перерасчёт результата ГКО объекта с использованием уточнённых данных о нём выполнялся исполнителем ГКО (например, в порядке гарантийных обязательств) по поручению её заказчика. Однако закон в явной форме этого не подразумевает и относит установление соответствующего порядка (пока не установлен!) к компетенции уполномоченного органа (Минэкономразвития).

Но во многих случаях причиной может быть вовсе не использование в процессе ГКО некорректных/недостаточных данных о характеристиках объектов. Представим, что речь идёт о некотором двухэтажном лабораторном здании в составе промышленного предприятия. Помещения сдаются в аренду как недорогие офисы (так что именно кадастровая стоимость должна стать базой налога на имущество владельца такого здания). Сама же территория предприятия (во многом уже бывшего) окружена жилыми домами и новыми общественно-деловыми зданиями с высотами 30 – 40 метров. Очевидно, что в течение ближайших лет десяти наше здание, как и все остальные устаревшие строения бывшего завода, будет снесено. А на их месте будут построены новые строения – современные и с гораздо большей общей площадью. Что это означает для целей оценки (в данном случае замены результата ГКО на результат индивидуальной оценки)? Допустим, нормативный срок службы здания составляет 100 лет. А построено оно 40 лет назад. Допустим, стоимость его строительства (как нового) в текущих ценах составляет 40 тыс. рублей в расчёте на 1 кв. метр общей площади. Общая же площадь здания - 5 тыс. кв. м. Тогда его кадастровая стоимость составит (в первом приближении)

40 000 * 5 000 *(100 – 40)/100 = 120 млн. рублей.

В этой формуле последний член определяет долю стоимости воспроизводства, которая осталась после вычитания физического износа (обесценения) затрат на строительство здания за 40 лет его эксплуатации.

Но если согласиться с тем, что экономически оправданный оставшийся срок службы (оставшийся срок экономической жизни) здания составляет вовсе не 60 лет, а лишь 10, то так называемая «остаточная стоимость воспроизводства» строения будет существенно меньшей, а именно

40 000 * 5 000 *(50 – 40)/50 = 40 млн. рублей!

В первом случае в качестве накопленного износа фигурировал лишь износ физический и определялся он на основе фактического и нормативного сроков службы здания. И составлял 40% от затрат на строительство здания.

А во втором случае под накопленным износом понимаются все виды обесценения здания – физическое, моральное/функциональное и экономическое (внешнее) устаревания. И исчисляются они на основе полного и оставшегося сроков экономической жизни строения. То есть фактического срока службы здания и оставшегося срока его экономической жизни (на протяжении которого его использование будет экономически оправданным). При таком подходе накопленный строением износ составит 80% затрат на его строительство. А налогооблагаемая стоимость окажется в 3 раза меньше, чем по результатам ГКО.

Невозможно предсказать, насколько значимыми для результатов оценки могут оказаться отклонения исходных данных об объектах, используемых при выполнении ГКО, от фактических характеристик оцениваемых строений. Более того, никто сейчас не знает, какие исходные данные об объектах, использованные в процессе ГКО, будут выдаваться по запросам заявителей.

Но предоставленная Законом возможность замены результата ГКО на результат индивидуальной оценки строения (когда могут быть учтены все присущие строению виды износа) в некоторых случаях может помочь собственникам строений избежать неоправданно высокого налога. Очень хочется верить, что в Санкт-Петербурге комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости будет принимать обоснованные и «правосудные» решения. Конечно же, если представляемые ей отчёты об оценке будут убедительно обосновывать результаты оценок.

Общая схема действий собственника строения/помещения, сомневающегося в обоснованности результата государственной кадастровой оценки своего строения/помещения, представляется следующей.

  • Оращение за консультацией к оценщику (о наличии оснований для изменения результата ГКО и вероятных последствиях соответствующих действий - стоит ли овчинка выделки).
  • По результатам анализа полученных от оценщика консультаций, принятие одного из следующих решений:
    • ничего не предпринимать (нет оснований для изменения результата ГКО, или ожидаемый эффект недостаточен);
    • запросить исходные данные об объекте, использованные при выполнении ГКО, и при их несоответствии реальным характеристикам объекта обратиться в комиссию на предмет перерасчёта кадастровой оценки с использованием уточнённых исходных данных об объекте;
    • зааказать независимому оценщику оценку рыночной стоимости объекта (с обязанностью «защиты» отчёта об оценке на заседании комиссии) и обратиться в комиссию на предмет замены результата ГКО объекта на его индивидуальную оценку.

Хочется верить в лучшее

В июне закончила свою работу Санкт-Петербургская комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков. Наша компания имела позитивный опыт представления в данной комиссии результата индивидуальной оценки для замены им результата ГКО земельного участка. Качество работы комиссии и организация процесса рассмотрения представляемых оценок произвели очень приятное впечатление. Квалифицированный анализ отчётов об оценке работниками аналитического отдела ГУИОН (по поручению комиссии). Внимательное и квалифицированное рассмотрение обращений членами комиссии. Весьма уважительное и доброжелательное отношение к заявителям и оценщикам (авторам отчётов), приглашённым на заседание комиссии для представления необходимых разъяснений и ответов на вопросы членов комиссии. Хочется надеяться, что и в новом составе Санкт-Петербургская комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости будет работать в столь же достойном стиле.

Кадастрофа ли?

Пока эта статья неспешно готовилась к публикации, 19 ноября на сайте КЗРиЗ были опубликованы результаты ГКО помещений с площадью более 3000 кв. м. и зданий на территории Санкт-Петербурга (приказ КЗРиЗ от 17.11.2014 № 390). Так что обсуждение результатов ГКО уже началось.

25 ноября первая страница ДП открылась заголовком «Кадастрофа 2014», а статья «Кадастр с сюрпризом» занимала целый разворот. Тон самой публикации вполне спокоен – она содержит констатации фактов и мнений крупных домовладельцев без каких-либо поспешных оценок. А представленные кадастровые стоимости ряда крупных торговых зданий на первый взгляд не производят впечатления бесспорно завышенных. Так что естественное недовольство части домовладельцев, для которых налог на их строения возрастёт, можно понять чисто по-человечески (кому же в радость платить больше налогов?). А во многих ли случаях результаты ГКО являются ошибочно завышенными, это совсем другой вопрос.

Рост налогов на недвижимость, как катализатор становления гражданского общества

Не хочется приближаться к темам политического свойства, но от некоторых ремарок не удержаться.

Очевидно, что процесс усиления роли имущественных налогов при формировании доходов бюджетов начат. Рано или поздно всё придёт к уплате налогов со стоимостей объектов недвижимости и их частей, которая будет близка к их рыночным стоимостям. То есть – включая и ту часть стоимости, которая определяется выгодами расположения. И если такое налоговое бремя по размерам окажется непривычно большим (то есть будет расти недостаточно медленно, чтобы налогоплательщики не воспринимали рост налога как существенный), то в умах «широких масс» может возникнуть закономерный вопрос. Что же государство даёт плательщикам именно этих налогов и как такие «услуги государственного сектора» связаны с обязанностями уплаты налогов и их размерами? А от такого вопроса и до формирования общественного самосознания недалеко.

Известно, что во многих странах налоги на недвижимость формируют более 70% (бывает и более 90%!) доходов муниципальных бюджетов. И никаких «революций» это не порождает! Но. Часто расходование поступлений от этих налогов имеет жёсткую и известную населению структуру. Столько-то процентов на муниципальную полицию, столько – на школы, столько – на дороги и т. д. То есть эти деньги тратятся на поддержания качества городской среды и, в итоге, поддержания ценности/стоимости недвижимости в поселении. И это понятно любому жителю такого поселения. И проверить эффективность соответствующих расходов муниципалитета понятно как (когда понятно, на что и сколько денег из бюджета тратится). Такая прозрачность распределения уплачиваемого налога на недвижимость зачастую приводит к непривычным для нашего сознания последствиям. Один из моих знакомых, выбирая в каком бы из городов в США поселиться, рассматривал лишь те, в которых ставки налога на недвижимость были наибольшими. Его логика была проста. Хочется жить в «ухоженном» и безопасном городке. Но если денег на эти цели собирается мало, то откуда бы порядку и комфорту взяться? И нашёл. И не жалеет. И налог со стоимости своего дома платит «добровольно и с песнями».

Можно ли надеяться, что в России рост налогов на недвижимость будет сопровождаться ростом же количества и качества услуг государственного сектора плательщикам таких налогов?

Хотелось бы.

Но, как говорил М. М. Жванецкий в своей миниатюре «Не верю», «… В то, что что-то добавят, – не верю. Что отберут то, что есть, – верю сразу и во веки веков».

Увы…

Выдержки из статьи опубликованы в газете «Недвижимость и строительство Петербурга» № 02 (35) от 15.12.2014

Группа компаний "ИПП"
Группа компаний Институт проблем предпринимательства
ЧОУ "ИПП" входит
в Группу компаний
"Институт проблем предпринимательства"
Контакты
ЧОУ "Институт проблем предпринимательства"
191119, Санкт-Петербург,
ул. Марата, д. 92
Тел.: (812) 703-40-88,
тел.: (812) 703-40-89
эл. почта: info@ippnou.ru
Сайт: http://www.ippnou.ru


Поиск
Карта сайта | Контакты | Календарный план | Обратная связь
© 2001-2017, ЧОУ "ИПП" - курсы МСФО, семинары, мастер-классы
При цитировании ссылка на сайт ЧОУ "ИПП" обязательна.
Гудзик Ольга Владимировна,
генеральный директор ЧОУ «ИПП».
Страница сгенерирована за: 0.283 сек.
Яндекс.Метрика