Оценка юридических рисков при покупке жилья в новостройках

Одна из причин непрекращающегося роста цен на жилую недвижимость - всеобщая уверенность в том, что квадратные метры - надежный объект инвестирования. Не все готовы играть на фондовом рынке, не все вкладывают заработанную прибыль в новые венчурные проекты. Когда хочется стабильности, инвестор сразу же думает о недвижимости. По некоторым оценкам, более половины всех элитных квартир, купленных в Москве за последние годы, приобретались с целью последующей перепродажи, т. е. с инвестиционными целями.

Самым большим риском при приобретении жилья покупатели считают возможное снижение цен. Газетные дискуссии последнего года сделали эту тему одной из наиболее актуальных. На мой взгляд, тот, кто покупает недвижимость как в личных, так и в инвестиционных целях, должен воспринимать в качестве риска не столько будущие ценовые колебания, сколько юридические «мины», которые приобретаются вместе с квартирами. Всем знакомы истории о расторжении договоров на вторичном рынке: ничтожность сделок, заключенных людьми, страдающими алкоголизмом, невозможность выписать малолетних детей и т. д. Но откуда возникают риски при покупке квартиры в новостройках Екатеринбурга, и риски немалые? Цель предлагаемой статьи - дать покупателям нового жилья конкретные рекомендации, как эти риски уменьшить.

Проверяйте контрагента

До того как приступить к внимательному изучению договора о покупке, необходимо разобраться, кем является компания-контрагент. В большинстве случаев продажа квартир на этапе строительства ведется по следующей схеме: все права на строительство (землеотвод, разрешения, контракт с городом и пр.) приобретает одна фирма, а для привлечения денег населения на финансирование строительства создается другая фирма, у которой нет никаких активов, кроме договора с первой фирмой. Заключение договора с компанией-«прокладкой» в данном случае создает для инвестора огромный риск: если на этапе сбора денег цепочка фирм будет работать безупречно, то в обратном направлении - вряд ли. Отдельную фирму для сбора денег создают с единственной целью - оградить строительную компанию от возможных исков и претензий покупателей. Не сданный вовремя дом, обман путем повторной продажи квартиры, недоработки и брак - все эти претензии вам придется предъявлять фирме, которой они совершенно не страшны в силу отсутствия у нее каких-либо активов. Можно, правда, надеяться на положения закона «О защите прав потребителей», по которому за качество товара отвечает его изготовитель, а не фирма-посредник, но, чтобы воспользоваться этим преимуществом закона, вам придется преодолеть еще одну сложность, о которой речь пойдет ниже.

Соинвестор или потребитель?

Повышенное внимание следует уделить типу договора, который вам предлагается подписать. Если это купля/продажа (для завершенной квартиры) или договор строительного подряда (для строящегося жилья), можете переходить к анализу данных документов. Однако если вам предложен договор, по которому вы объявляетесь не покупателем или заказчиком, а соинвестором, т. е. лицом, несущим все риски строительства наравне со строительной компанией, рассматривайте это как существенный фактор риска.

Строительно-инвестиционная фирма предложила вам договор соинвестирования по той причине, что на инвестиционные отношения не распространяются положения закона «О защите прав потребителей» и фирма опять-таки не хочет ни за что отвечать. Как правило, не удается убедить контрагента поменять тип договора, поэтому следует заранее позаботиться о доказательствах того, что вы покупаете квартиру для личных нужд (можете, например, отправить строителю заказное письмо, из текста которого это будет следовать). Это позволит вам предъявлять своему контрагенту и строительной компании претензии, опираясь на положения закона «О защите прав потребителей». Верховный суд РФ в 2002 г. постановил, что, если частное лицо покупает жилье для личных нужд, договоры инвестиционного типа могут быть переквалифицированы в договоры, подлежащие потребительской защите.

Форс-мажор должен быть форс-мажором

Общие рекомендации по анализу договора покупки жилья давать очень сложно, поскольку у каждого строительного проекта свои особенности. Тем не менее есть один раздел, который «хромает» почти во всех контрактах, - определение форс-мажорных обстоятельств. В коммерческой практике под форс-мажором понимается событие, которое выходит за рамки контроля сторон: наводнение, массовые волнения, война и т. д. Однако строители умудряются оговорить в разделе об обстоятельствах непреодолимой силы все что угодно: действия органов государственной власти, наложение санкций на компанию, увеличение всевозможных расценок или цен и т. д. Внимательно прочтите данный раздел и постарайтесь в результате переговоров оставить в нем только то, что понимается однозначно: наводнение - оно и в Африке наводнение, а вот «действия органов государственной власти» - понятие расплывчатое, и включать его в договор не в ваших интересах.

Что делать с «боковыми» договорами?

Большинство схем покупки строящейся недвижимости в Москве и некоторых других городах предполагает оплату значительной части цены по «притворным» договорам со сторонними организациями. Вам могут навязать заключение контракта страхования рисков строительства (достаточно распространенная в Москве схема), агентского договора, договора об оказании услуг по поиску квартиры, контракта на приобретение различных векселей и т. д. Единственный смысл всех этих договоров - направить часть полученных от вас денег, минуя баланс строительной компании, посредникам или просто «нужным людям», чтобы те могли их обналичить или перевести на свои фирмы-накопители.

Подписывая «боковые» договоры, забудьте об ипотеке: ни страховой, ни агентский платеж не будет считаться частью цены квартиры при получении кредита. Кроме того, возврат всей цены квартиры будет затруднен, если вы захотите расторгнуть договор со строителями. Ваши контрагенты в свою очередь тоже рискуют: по суду «боковые» деньги можно в любое время вернуть обратно, так как в данном случае имеет место классическая «притворная» сделка, к тому же навязанная.

Единственное, что можно порекомендовать, если вы все же решитесь купить квартиру с оплатой части суммы по фиктивным договорам, - закрепить в письменном виде (например, в переписке со строительной или риэлторской фирмой), что вы рассматриваете «боковой» платеж как часть цены квартиры. Иногда этого можно добиться, запросив от агента письменную котировку цены квадратного метра площади: в рекламе и коммерческих предложениях всегда указывается реальная общая цена, а о «странных» договорах становится известно только при заключении сделки.

Договоры с сервисными организациями

Цивилизованная схема приобретения недвижимости обычно предполагает, что собственники сами решают, какие фирмы им будут оказывать услуги по обслуживанию дома (охрана, вывоз мусора и пр.), причем на конкурсной основе. К сожалению, в большинстве случаев строительная компания пытается гарантировать себе заработок на годы вперед и старается одновременно с заключением договора на приобретение жилья навязать договор с сервисной организацией или образование товарищества собственников жилья (ТСЖ). Если вы не хотите платить за услуги неизвестного качества по завышенной цене, попробуйте отказаться от такого договора - в этом деле поможет совпадение вашей позиции с мнением других покупателей жилья в выбранном доме. Помните также, что, если вы приобретаете жилье не для личного пользования, а для перепродажи, любой навязанный «сервис» может отпугнуть потенциального покупателя.

Анализируем ипотечные схемы

Судя по обилию рекламы в прессе, почти каждый российский банк имеет свою ипотечную программу. На рынке ипотеки есть и крупные игроки с иностранным капиталом, и банки, аффилированные со строительными компаниями, и просто «серые лошадки», которые больше кричат об ипотеке в целях привлечения вкладчиков, чем реально дают кредиты на покупку жилья.

В классической форме ипотека - очень удобный инструмент для покупки квартиры в рассрочку. Однако она не в силах оградить вас от потери и денег, и квартиры при неблагоприятных обстоятельствах. В каждом предлагаемом по ипотеке договоре необходимо внимательно вчитываться в детали.

Процентная ставка не является главным условием ипотечного договора. Ставка может быть хоть 0%, однако в цене может быть заложена такая маржа, что лучше купить квартиру под 50% годовых. Поэтому не смотрите на ставку, проанализируйте лучше, насколько цена предлагаемого жилья отличается от рыночной.

Самое главное положение - предусмотренные в договоре действия на случай срыва вами своевременных платежей по кредиту. Здесь у сторон, как говорится, «свобода договора», и стандартных вариантов не существует. Наиболее выгодным для вас условием будет гарантия продажи не оплаченной вами до конца квартиры по рыночной цене, причем желательно, чтобы по договору вы могли в течение определенного срока самостоятельно предложить банку покупателя (чтобы банк не продал ваше жилье «карманной» фирме по цене ниже рыночной). Самый плохой для вас вариант - начисление после нарушения сроков платежа штрафных процентов без какой-либо гарантии того, что квартира будет продана в течение разумного времени и по рыночной цене. Если банк не ограничен сроками обращения взыскания на квартиру, он может предоставить штрафным процентам «съесть» стоимость квартиры, прежде чем выставит ее на продажу.

Риск контроля происхождения денег

Не так давно глава Федеральной службы по финансовому мониторингу заявил, что в ближайшее время риэлтерским структурам может быть вменено в обязанность сообщать властям обо всех покупках недвижимости на сумму более 2,5 млн руб. Всем, кто собирается в будущем покупать квартиры, следует основательно подготовиться к такому изменению законодательства.

Один из самых простых способов - задекларировать необходимую сумму, уплатив с нее 13% налога на доходы физических лиц. Другая возможность - заранее подготовить для себя качественную кредитную схему, которая позволит закрывать кредит доходами в течение неопределенно долгого времени. Наконец, если вы покупаете очень дорогой объект или группу объектов, следует подумать об оформлении их в иностранный специализированный фонд инвестиций в недвижимость - такие структуры можно открыть в разных странах и единолично их контролировать. Единственный «минус» покупки от имени юридического лица - более высокая, чем для физических лиц, ставка налога на имущество (в Москве ставка для предприятий - 2 из 2,2% возможных, для граждан - 0,5 из 2% возможных).

Совет напоследок

Большинство профессиональных продавцов недвижимости - тонкие психологи. Если им попался подкованный в правовом отношении покупатель, то весь талант продавца будет направлен на то, чтобы сначала вы приняли решение о покупке «в принципе», а уже потом перешли к анализу «деталей», в которые, естественно, входят все юридические вопросы. Не давайте вовлечь себя в подобную игру, требуйте все документы на объект и образцы договоров до того, как ваша прекрасная половина приедет на стройку в сопровождении агента по продажам и согласится с ним, что в этом доме, наверное, «будет прекрасный вид из окна». После этого максимальной уступкой со стороны продавца будет его согласие поменять слишком мелкий шрифт контракта на чуть более читаемый.

Журнал "Рынок Ценных Бумаг"#9 за 2004 год