25 мая 2019 г. Суббота | Время МСК: 18:56:01
Карта сайта
 
Статьи
Как команде строитьсяРаботодатели вживляют чипы сотрудникамAgile в личной жизниСети набираются опта
«Магнит» хочет стать крупным дистрибутором
Задачи тревел-менеджера… под силу роботу?8 основных маркетинговых трендов, которые будут главенствовать в 2017 году
Статья является переводом одноименной статьи, написанной автором Дипом Пателем для известного англоязычного журнала «Entrepreneur»
Нужно стараться делать шедевры
О том, почему для девелопера жилец первичен, а дом вторичен

МСФО 17 «Аренда» и ПКИ 15 «Операционная аренда – стимулы»: применяем на практике



добавлено: 27-10-2009
просмотров: 7583

Ситуация:

Компания «Девелопер» 1 января 2007 г. купила офисный центр, заплатив 180 млн евро (единовременный платеж). Стандартный договор, подписываемый с арендаторами, предусматривает операционную аренду на 5-летний срок с годовой арендной платой в размере 8 млн евро.

В случае подписания договора до 31 января «Девелопер» предоставляет своим арендаторам право воспользоваться отсрочкой первого арендного платежа (в размере годовой арендной платы) на 1 год.

Компания использует учет по справедливой стоимости. Согласно отчету независимого оценщика на конец 2007 г. офисное здание имеет справедливую стоимость, равную 182 млн евро.

Все договоры с арендаторами были подписаны до 31 января 2007 г.

Проанализируем, какое отражение найдут данные операции в отчетности компании за 2007 и 2008 гг.

Рассматриваемая ситуация находится в сфере применения стандартов МСФО (IAS 40) «Инвестиционная недвижимость», МСФО (IAS) 17 «Аренда» и ПКИ 15 «Операционная аренда – стимулы».

Офисное здание, как недвижимость, предназначенная исключительно для получения выгод от поступления арендных платежей, соответствует определению инвестиционной недвижимости (далее – ИН) согласно п. 5 МСФО (IAS) 40. Главное отличие инвестиционной недвижимости от объектов основных средств заключается в том, что денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, как правило, не связаны с остальными активами компании.

Рассмотрим требования МСФО относительно учета и оценки объектов инвестиционной недвижимости.

При первоначальном признании, т. е. на 1 января 2007 г., оценка инвестиционной недвижимости должна производиться по ее себестоимости, которая включает покупную стоимость и затраты по сделке.

Согласно п. 52 МСФО (IAS) 17 «Аренда» в первоначальную стоимость объекта операционной аренды можно включать профессиональные юридические услуги, услуги оценщиков, а также расходы, связанные с заключением договоров операционной аренды.

После первоначального признания организация вправе выбрать: либо продолжать учет по модели «по себестоимости», либо по модели «по справедливой стоимости» относительно всех объектов инвестиционной недвижимости (редкие исключения указаны в ст. 53 МСФО (IAS) 40). Отметим, что на практике организации делают свой выбор в пользу модели учета «по справедливой стоимости», так как даже в случае выбора иной модели положения стандарта (ст. 32 МСФО (IAS) 40) не освобождают от определения справедливой стоимости ИН на каждую отчетную дату и ее раскрытия в примечаниях к отчетности.

МСФО (IAS) 40 дает разъяснения относительно определения справедливой стоимости, которая «отражает всю полезную информацию и оценки осведомленных и желающих совершить сделку независимых друг от друга покупателей и продавцов» на конкретную дату.

Таким образом, при использовании модели учета «по справедливой стоимости» для последующей оценки объекта ИН никакие прямые затраты, связанные с приобретением объекта ИН, включаться не должны, так же как и будущие предполагаемые расходы на реализацию или подготовку объекта к продаже (п. 37 МСФО (IAS) 40).

Согласно учетной политике «Девелопер» применяет учет по справедливой стоимости. На дату составления отчетности справедливая стоимость офисного здания равна цене приобретения, т. е. цене на активном рынке (п. 45 МСФО (IAS) 40).

Документ: договор купли-продажи офисного здания.

Справедливая стоимость: 180 млн евро (без учета прочих прямых затрат).

Бухгалтерские записи, которые необходимо сделать для отражения операции:

(1.2)

Дт «Инвестиционная недвижимость»180 млн евро
Кт «Наличные средства в банке»180 млн евро

Признание объекта инвестиционной недвижимости (по справедливой стоимости)

Объект инвестиционной недвижимости отражается в учете обособленно от основных средств, не подлежит амортизации, а его справедливая стоимость периодически пересматривается.

Спустя год для определения справедливой стоимости на 31 декабря 2007 г. компания воспользовалась услугами независимого оценщика, заплатив за работу 1 млн евро.

Документ: отчет оценщика.

Справедливая стоимость объекта: 182 млн евро (без учета затрат по оценке).

Согласно п. 35 МСФО (IAS) 40 и прибыль и убыток от изменения справедливой стоимости ИН признаются в том периоде, в котором они возникли.

Бухгалтерские записи, которые необходимо сделать для отражения изменения справедливой стоимости:

(1.3)

Дт «Инвестиционная недвижимость»2 млн евро
Кт «Прибыль/убыток от изменения справедливой стоимости» 2 млн евро

Признание прибыли от повышения справедливой стоимости объекта ИН

Дт «Расходы текущего периода»1 млн евро
Кт «Деньги»1 млн евро

Текущие расходы по оценке объекта ИН

Однако возникает вопрос, насколько корректна новая оценка объекта ИН и отвечает ли она требованиям МСФО, предъявляемым к оценке справедливой стоимости.

Согласно п. 46 МСФО (IAS) 40 справедливая стоимость инвестиционной недвижимости учитывает прогнозы дисконтированных денежных потоков, в условии которых лежат положения действующих договоров аренды, а также любые оттоки денежных средств, связанные в том числе с имеющимися обременениями оцениваемого объекта (включая текущий договор аренды).

При использовании отчета по независимой оценке важно понимать особенности тех допущений, которые легли в основу методики оценки. Если расчет справедливой стоимости был сделан исходя из наилучшего использования объекта (т. е. без учета «отсрочки» получения части арендного дохода в первом арендном периоде), то необходимо сделать соответствующие поправки в части будущих денежных потоков.

Предоставление «бесплатного» периода аренды является неотъемлемой частью договора аренды, и арендатор с большой долей вероятности воспользуется данной льготой.

«Девелопер» предоставил арендаторам право отсрочки платежей и тем самым увеличил отток денежных средств в первом периоде аренды, и этот факт должен повлиять на оценку справедливой стоимости объекта ИН на 31 декабря 2007 г. Если оценщик учел в своих расчетах отсрочку платежа, то оценка отвечает требованиям МСФО и может быть использована в финансовом учете без каких-либо корректировок.

Допустим, факт изменения графика арендных платежей не был учтен независимым оценщиком (например, в случае несвоевременности информации).

Какие корректировки должны быть сделаны бухгалтером «Девелопера» в финансовой отчетности за период, заканчивающийся 31 декабря 2007 г.?

Разберем экономическую суть операции. На этапе переговоров «Девелопер» предоставил арендаторам стимулы для заключения соглашения об аренде. Предоставление «бесплатного» периода аренды является коммерческим ходом, дающим определенные выгоды как арендаторам, так и арендодателю.

Речь идет о вопросе идентификации сделки, когда стоимость всего договора разбивается на две составляющие: цена аренды и выгода, полученная «Девелопером» от быстрого подписания договора арендаторами.

Как оценить выгоду «Девелопера» и как отразить ее в учете?

Данная операция подпадает под определение стимулов ПКИ 15 «Операционная аренда – стимулы». Согласно п. 3 ПКИ 15 «Операционная аренда – стимулы» «…все стимулы должны признаваться как неотъемлемая часть чистого встречного представления, согласованного по использованию арендованного актива…».

В большинстве случаев встречное представление предоставляется в форме денежных средств или их эквивалентов, а сумма выручки – это полученная или ожидаемая к получению сумма денежных средств или их эквивалентов.

Очевидно, что «Девелопер», предлагая арендаторам не платить в первый период аренды, включает стоимость «льготного периода» аренды в будущие счета второго и последующих периодов. Таким образом, сумма полученных «Девелопером» выгод эквивалентна сумме предоставленных стимулов на 31 декабря 2007 г.

В 2007 г. «Девелопер» признает в качестве арендного дохода всю сумму предоставленных стимулов (что по сути отражает стоимость «коммерческого хода»), которая без учета временной стоимости денег составит 8 млн евро.

Оплата стимулов произойдет в последующих периодах. Отметим, что в случае отсрочки поступления денежных средств справедливая стоимость встречного представления может быть меньше ожидаемой к получению номинальной суммы денежных средств (п. 11 IAS 18).

Как было упомянуто выше, отток «денежных потоков» в сумме 8 млн евро в первый, «льготный», период аренды помимо влияния на чистое встречное представление повлияет также и на оценку справедливой стоимости объекта ИН на 31 декабря 2007 г.

Согласно п. 35 МСФО (IAS) 40 прибыли, равно как и убытки, от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости необходимо отразить через прибыли/убытки того периода, в котором данное изменение произошло.

Таким образом:

(1.4)

Дт «Прибыль/убыток от изменения справедливой стоимости объекта ИН»8 млн евро
Кт «Арендный доход»8 млн евро

Начисление совокупной стоимости предоставленных стимулов и корректировка справедливой стоимости встречного представления на 31 декабря 2007 г.

Возникает вопрос: как отразить последующее использование суммы «стимулов» (т. е. включение их в счета к оплате) в учете?

Согласно п. 4 ПКИ 15 «Операционная аренда – стимулы» арендодатель должен признавать всю совокупную стоимость стимулов в качестве сокращения арендного дохода на протяжении срока аренды на равномерной основе. В нашем случае по состоянию на 31 декабря 2007 г. сумма предоставленных стимулов составит 8 млн евро, которые будут реализовываться следующие 4 года.

В следующих годах компания будет признавать арендный доход в размере, скорректированном на сумму ежегодно используемых стимулов:

Встречное представление 10 млн евро
Сумма использованного арендного стимула(2 млн евро)
Ежегодный арендный доход8 млн евро

Таким образом, проводки по признанию арендного дохода за 2008–2011 гг.:

(2.1)

Дт «Дебиторы»10 млн евро
Кт «Арендный доход»10 млн евро

Начисление арендного дохода за 2008 г.

(2.2)

Дт «Арендный доход»2 млн евро
Кт «Прибыль/убыток от изменения справедливой стоимости»2 млн евро

Использование предоставленных стимулов, раннее признанных в качестве убытков

Отражение операций в формах отчетности:

 20072008
 1.11.21.31.431 декабря2.12.231 декабря
Отчет о финансовой позиции        
Инвестиционная недвижимость 1802 182  182
Денежные средства181(180)(1) 10 10
 1811 18210192
Уставной капитал(181)   (181)  (181)
Нераспределенная прибыль      (1)
Прибыль/убыток текущего года  (1) (1)(10) (10)
 (181)(1) (182)(10)(192)
Отчет о прибылях/убытках        
Прибыли/убытки от изменения справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости  (2)86 (2)(2)
Доход от сдачи в аренду   (8)(8)(10)2(8)
Операционные расходы  1 1   
 (1) (1)(10)(10)

Возможен также и альтернативный подход, когда стимулы учитываются в течение срока договора аренды как отдельный актив. В этом случае корректировке подлежит справедливая стоимость объекта недвижимости.

Отражение операций в формах отчетности будет следующим:

 20072008
 1.11.21.31.431 декабря2.12.231 декабря
Отчет о финансовой позиции        
Инвестиционная недвижимость 1802(8) 174 2176
Прочие активы   8  (2)6
Денежные средства181(180)(1) 10 10
 1811 18210192
Уставной капитал(181)   (181)  (181)
Нераспределенная прибыль       (1)
Прибыль/убыток текущего года   (1) (1)(10) (10)
 (181)(1)(182)(10)(192)
Отчет о прибылях/убытках
Прибыли/убытки от изменения справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости  (2)86 (2)(2)
Доход от сдачи в аренду   (8)(8)(10)2(8)
Операционные расходы  1 1   
 (1)(1)(10)(10)

Однако отметим, что первый вариант представления информации наиболее приемлем. Основным аргументом является то, что стимулы ассоциированы с конкретным объектом инвестиционной недвижимости, и без заключения договора аренды они не могут самостоятельно обеспечить экономические выгоды. Это значит, что их представление как отдельного актива компании будет не совсем корректно.

Популярные статьи по теме:
Группа компаний "ИПП"
Группа компаний Институт проблем предпринимательства
ЧОУ "ИПП" входит
в Группу компаний
"Институт проблем предпринимательства"
Контакты
ЧОУ "Институт проблем предпринимательства"
191119, Санкт-Петербург,
ул. Марата, д. 92
Тел.: (812) 703-40-88,
тел.: (812) 703-40-89
эл. почта: info@ippnou.ru
Сайт: http://www.ippnou.ru


Поиск
Карта сайта | Контакты | Календарный план | Обратная связь
© 2001-2019, ЧОУ "ИПП" - курсы МСФО, семинары, мастер-классы
При цитировании ссылка на сайт ЧОУ "ИПП" обязательна.
Гудзик Ольга Владимировна,
генеральный директор ЧОУ «ИПП».
Страница сгенерирована за: 0.188 сек.
Яндекс.Метрика