19 сентября 2021 г. Воскресенье | Время МСК: 23:25:35
Карта сайта
 
Статьи
Как команде строитьсяРаботодатели вживляют чипы сотрудникамAgile в личной жизниСети набираются опта
«Магнит» хочет стать крупным дистрибутором
Задачи тревел-менеджера… под силу роботу?8 основных маркетинговых трендов, которые будут главенствовать в 2017 году
Статья является переводом одноименной статьи, написанной автором Дипом Пателем для известного англоязычного журнала «Entrepreneur»
Нужно стараться делать шедевры
О том, почему для девелопера жилец первичен, а дом вторичен

"Деловой Петербург". Эдуард Тиктинский: человек как центр стратегии



добавлено: 13-05-2013
просмотров: 2918
Глава холдинга RBI (входят компании "Северный город" и RBI) Эдуард Тиктинский рассказал корреспонденту "ДП" о том, какие тенденции сегодня наиболее активно проявились на строительном рынке Петербурга, и о том, какие силы и течения положительно или отрицательно влияют на его развитие.

— Петербург до недавних пор был одним из лидеров среди субъектов Российской Федерации в части формирования прозрачных правил игры в строительном секторе. В городе в числе первых в России были приняты законы, регулирующие градостроительную деятельность, — генплан, Правила землепользования и застройки (ПЗиЗ) и закон "Об охранных зонах". Но жизнь не стоит на месте, и, чтобы градостроительная политика была адекватна текущему состоянию, она должна постоянно корректироваться. Сейчас существует много неточностей в принятых когда–то документах, поменялись планы у ряда собственников крупных земельных участков, ряд стратегических проектов требует корректировок. Наконец появился новый строительный вице–губернатор — квалифицированный руководитель, которого так не хватало отрасли в последнее время. Мы рассчитываем, что с его приходом ускорится процесс развития градостроительной политики: нужно принимать корректировки в генплан и Правила землепользования и застройки, утверждать закон "О градостроительных нормативах", вырабатывать новые подходы к работе с центром города, понимать, что делать с разработкой ППТ, определиться с политикой по инфраструктуре (детским садам, школам). В текущей ситуации многие новые проекты оказываются в подвешенном состоянии, судьба других вообще остается непонятной, а самая реальная перспектива для покупателей — рост цен на жилье, поскольку чудес не бывает — затраты по инфраструктуре не растворятся, а лягут на их плечи.

При каких условиях застройщики готовы участвовать в инфраструктурных проектах?

— Схема, которая предлагалась городом ранее, когда застройщики возводили за свой счет объекты, а город затем их выкупал, была не идеальной, но более или менее рабочей. Она позволяла каждой из сторон решать свои задачи, при этом соблюдая интересы города и горожан. В этом году ситуация изменилась. Строителям в этой ситуации ничего не остается, как взять под козырек. В итоге вырастет цена квадратного метра (в среднем на 10–15%), как следствие, доступность жилья понизится. На мой взгляд, хорошей альтернативой было бы частно–государственное партнерство в вопросе строительства инфраструктуры. Желание финансировать объекты соцкультбыта, которые город бы потом выкупал, должно быть у иностранных инвесторов, имеющих доступ к недорогим и длинным деньгам. Безусловно, это не простая задача и выстраивать такое взаимодействие должны городские комитеты, ответственные за привлечение инвестиций с помощью инвестиционных банков, которые с удовольствием возьмутся за эту работу.

Какова, на ваш взгляд, текущая рыночная ситуация?

— В целом рынок сегодня находится во вполне сбалансированном состоянии с точки зрения спроса и предложения. Нужно понимать, что 85% покупателей — это жители нашего города, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. В Петербурге огромное число коммуналок — город заинтересован в новых метрах, поэтому спрос, подтвержденный финансовыми возможностями, есть и весьма стабилен. Другой вопрос, что сегодня можно говорит о наметившемся затоваривании в экономклассе и дефиците предложения на рынке элитной недвижимости. В явном виде еще этого нет, поскольку рынок инерционен. Действие или бездействие отзывается в течение 2 лет, следующий, 2014, год будет весьма показателен.

Современный покупатель охотно покупает на нулевом цикле?

— Безусловно, надежность и опыт компании — первое, на что смотрит покупатель после того, как ему понравился тот или иной объект. И здесь хорошую службу сыграл кризис — люди рационально и грамотно подходят к выбору застройщика, доверяя проверенным временем компаниям. Если говорить о нас, то и у "Северного города" и у RBI есть свои почитатели и клиенты, которые ждут наши квартиры. Мы планово управляем продажами. У нас есть определенные бюджетные параметры, сколько мы хотим продавать на том или ином этапе. Соответственно, если продается больше, чем мы считаем оптимальным, мы регулируем темп продаж. Давайте посмотрим на наш недавний запуск нового проекта "Дом на излучине Невы" на Пискаревском пр. Это дом комфорт–класса на 545 квартир, где представлен наш новый продукт — квартиры в стиле 3Е. За первый месяц купили порядка 120 квартир, это более чем хороший показатель. Кстати, среди первых покупателей есть и наши сотрудники (порядка 15%), что приятно. Если нашим сотрудникам, видящим ситуацию изнутри, хочется жить в квартирах компании, значит, многие вещи мы делаем правильно.

Оправдало ли себя разделение на два бренда — RBI и "Северный город"? Кто кому помогает?

— Мы не занимаемся искусственным делением финансовых потоков, у нас нет разных центров прибыли. С точки зрения маркетинга разделение правильное — покупателям так понятнее. Мы по–разному коммуницируем с клиентами комфорт–класса и элиты, бренды по–разному позиционируются, имеют разные ценности и, соответственно, рекламу, которая идет по разным каналам.

Рентабельность строительства точечной застройки. Сегодня она снижается или растет?

— Снижается, да и точечной застройки не осталось, поскольку каждый новый объект связан инфраструктурными обременениями. Из–за чего рентабельность падает? В проектах, которые стартуют сейчас, если не решен вопрос с соцкультбытом, иногда просто не просчитать экономику. Вам просто не дают градостроительный план, надо проводить консультации с администрацией района, искать решения по обеспечению местами в детских садах, школах. Это дополнительная нагрузка и риски, которые готов принять не каждый девелопер. Согласитесь, если тебе предлагают купить земельный участок, а ты не можешь понять, во что эта покупка реально обойдется, принять решение сложно. Вопрос — как управлять этой ситуацией. Мы в свое время предлагали идею фиксированного инвестиционного взноса, которая была бы привязана к метражу. В этом была своя логика. Да, это реальное обременение, но по крайней мере можно было легко считать экономику проекта. Сейчас она в зоне риска, поскольку заранее не понятно, о чем можно договориться.

Изменилось ли понятие класса элита?

— Про элиту я бы так не сказал, скорее бизнес–класс стал более изощренным. Если вынести за скобки локацию, то по инфраструктуре бизнес–класс приблизился к элите. Но определяющим остается местоположение и качество проекта. Сегодня в связи с законом "Об охранных зонах" в центре не предполагается никакого строительства, в то же время есть понятие вторых дворов, нормы по обеспечению инсоляцией. Комбинация этих законов не позволяет делать город лучше и красивее. Вот и получается, что люди живут в двух шагах от Невского в ужасных условиях, но никто не возьмется их расселять, потому что у города не будет таких денег, а у девелопера нет интереса. Реконструкция и новое строительство невозможны, трогать внутридворовую среду нельзя. Де–факто текущее законодательство не дает возможности менять центр города, делая его удобнее для жизни.

И как с этим быть?

— Начинается все со стратегии. Если в центре находится человек, его комфортное и удобное проживание, то на многие вопросы отвечать легче. Историческое наследие очень важно, но если человек важнее, то надо понимать, как сделать, чтобы жильцам коммуналок было жить лучше да и чтобы центр не разрушался. Нужно понимать долгосрочную стратегию развития города, как ее видит власть, а также позицию в части желания перемен и партнерства с бизнесом в области расселения. Безусловно, что–то где–то придется дотировать, но в том и функция государства, чтобы создать такие условия, когда на один государственный рубль давали десять частных. Иногда этот символический рубль значит очень многое и выступает как некий катализатор.

Что содействовало бы созданию благоприятных условий для инвестиций в российские девелоперские проекты?

— В первую очередь, внятная градостроительная политика. Инвесторы должны понимать, что если они входят в проект, то он точно будет реализован и правила игры не будут менять по ходу. И второе, более общее, — государство должно вести себя более активно на рынке продвижения, нужно позиционировать Россию как место выгодного и безопасного ведения бизнеса. Здесь есть над чем работать. В этом вопросе важна даже не политическая ситуация, создающаяся на первых полосах оппозиционных или лояльных власти газет, а мнение рейтинговых агентств, на которые ориентируются инвесторы. Люди, принимающие решения, смотрят на Россию издалека и доверяют только рейтингам, хотя среднего инвестора интересует и политическая ситуация, но только с точки зрения рисков. Сегодня экономика нашей страны находится в более выгодном положении, чем многие другие. Инвесторы — люди достаточно циничные, их интересуют доходность и риски, у нас есть некий оптимальный баланс этих составляющих, поэтому наш рынок привлекателен. Например, наши иностранные партнеры смотрят на российский рынок недвижимости с большим оптимизмом. И еще одно — в недвижимость должны прийти накопления российских пенсионных фондов. За российскими инвесторами потянутся и иностранные.

Каковы планы RBI? Что происходит с вашим земельным банком?

— Ближайшие планы RBI — концентрация на комфорт и бизнес–классах. Мы покупаем те участки, где есть ясность с градостроительной ситуацией и продавец предлагает адекватные цены, для нас важна скорость вовлечения земель в оборот. Есть и долгосрочные сделки, где заплачен задаток и нам совместно с продавцом придется переводить землю в рамках корректировок генплана и ПЗиЗ. Мы к таким сделкам относимся с интересом. У нас сейчас 900 тыс. м2 в стройке и проектировании. В собственности больше десятка земельных участков с правильным территориальным зонированием, на которых можно строить жилье.

Вы придерживаетесь тактики "шагать в зону ближайшего развития". Какова она для холдинга сегодня?

— Самая ближайшая — развитие в Петербурге и Ленинградской области. У нас создан хороший земельный задел, который ежегодно пополняется, у нас есть приличные финансовые возможности по закупкам земельных участков.

В 2012 году мы запустили четыре объекта, в этом запустим еще ряд, поэтому в 2015 году мы ожидаем такой отдачи, которая позволит нам выйти за пределы Петербурга. С хорошей вероятностью это может быть Москва, не Московская область, а именно Москва.

Вывод промышленных предприятий из центра города. Как идет процесс? Интересуют ли вашу компанию эти территории?

— У власти есть возможность регулировать стоимость выкупа, тем самым замедлять или ускорять процесс вывода промышленных предприятий из центра. Если стоимость выкупа высока, то тех денег, которые готов заплатить девелопер на выкуп и переезд, попросту не хватит. С другой стороны, высокие налоги и требования по сокращению санитарно–защитных зон должны мотивировать собственников промышленных предприятий перебазировать их из центра города. Плюс нужно переводить землю, чтобы, кроме делового и промышленного строительства, на ней можно было возводить жилую недвижимость. Здесь много вопросов, над которыми надо работать.

Сейчас заявляется много проектов по переводу промышленных предприятий, но каждый из них весьма дорого стоит. Построить новое современное промышленное производство — это большие деньги. Да и девелопер должен понимать, сколько квадратных метров он в итоге получит, какие ограничения есть на этом земельном участке, как придется финансировать инфраструктуру. Но это направление надо активно развивать, чтобы не растягивать город вширь и не сталкиваться с еще большими проблемами строительства дорожных и инженерных сетей. К набережным надо относиться крайне деликатно — сейчас есть ответственные, профессиональные и талантливые архитекторы, которые понимают и чувствуют город. Они способны создать проекты, которые будут, с одной стороны, заметны и значительны, с другой — будут дружелюбно вписываться в ткань города.

У нас есть положительный опыт работы как с петербургскими архитекторами, так и с иностранными. В частности с Риккардо Бофиллом, это известный испанский архитектор, классик постмодернизма, уже построивший здания в 56 странах мира. Он работает над нашим проектом на Новгородской ул., но работает не один, а вместе с командой местных проектировщиков (ООО "Ретро"). Они не просто выступают адаптерами — они вкладывают в проект свою душу и воззрения. Бофилл бывает в Петербурге регулярно (в среднем раз в 3 месяца) и принимает самое активное участие в строительстве. Он сразу сказал, если вы хотите, чтобы это был мой проект, я буду проектировать все до последнего отделочного решения.

Есть ли в планах строительство крупного mix–use–проекта по западным стандартам здесь или вне Петербурга?

— В планах есть. Например, правый берег Невы — прекрасное место для таких проектов. Они не обязательно должны быть высокими и этим выделяться, будоража общественное мнение. Они должны быть качественными и архитектурно значимыми. За mix–use–проектами будущее, однако сегодня есть ряд факторов, в том числе градостроительные, которые делают их реализацию крайне проблематичной. Чем сложнее проект, тем выше возможные риски.

На нас сегодня лежит громадная ответственность за деньги дольщиков вкупе с обязательствами вовремя и качественно построить наши объекты. Для нас это приоритет.

Вы не сторонник радикальных перемен в части архитектуры?

— Нет, я люблю и ценю сложившийся архитектурный облик Петербурга, но надо честно признать, что ничегонеделанье приведет только к разрушению города.

Как сегодня складываются отношения протестного общества с холдингом RBI? Возможен ли диалог с протестантами?

— Протестное сообщество невелико, но от него много шума. Строительство дает новые рабочие места, качественное жилье, облагораживает территории — его поддерживают многие жители нашего города, но они не выходят на улицу с плакатами. Они занимаются своими делами, в том числе зарабатывают деньги на новое более качественное жилье. Протестное сообщество всегда привлекает к себе внимание, но и оно не однородно. Там есть вполне профессиональные люди, с которыми можно вести диалог и договариваться. Есть люди, с которыми говорить бесполезно, они просто не умеют слышать другое мнение. Но нет другого пути у девелопера, как со здравой частью градозащитников находить общие точки соприкосновения, искать подходы, которые были бы близки всем сторонам процесса. В конце концов и девелоперы, и градозащитники хотят внятных правил игры.

Другое дело, что у нас могут быть разные представления о том, какие должны быть правила. По моему опыту общения с градозащитниками могу сказать, что наши позиции не столь диаметральны. Просто, когда ситуация заходит в клинч, проявляются эмоции, и стороны начинают действовать по ролям: одни не разрешают ничего строить вообще, другие хотят построить все, что запланировано.

Нужно спокойно разговаривать и постепенно сближать позиции, ведь мы все любим наш город и хотим одного — чтобы он становился лучше. Наш градостроительный совет состоит из профессиональных архитекторов, любящих свой город, и надо больше опираться на их мнение о будущем развитии города.

А если по какому–то из ваших проектов найти компромисс не получится?

— В чем–то получится, в чем–то нет, но диалог нужно продолжать. Диалог паритетный, где прав не тот, у кого лапа длиннее или голос громче, а тот, кто выставляет более серьезные аргументы. А там, где договориться не удастся, есть суд, у нас правовое государство и последнее слово в спорах за судом.

Группа компаний "ИПП"
Группа компаний Институт проблем предпринимательства
ЧОУ "ИПП" входит
в Группу компаний
"Институт проблем предпринимательства"
Контакты
ЧОУ "Институт проблем предпринимательства"
190005, Санкт-Петербург,
ул. Егорова, д. 23а
Тел.: (812) 703-40-88,
тел.: (812) 703-40-89
эл. почта: info@ippnou.ru
Сайт: https://www.ippnou.ru


Поиск
Карта сайта | Контакты | Календарный план | Обратная связь
© 2001-2021, ЧОУ "ИПП" - курсы МСФО, семинары, мастер-классы
При цитировании ссылка на сайт ЧОУ "ИПП" обязательна.
Гудзик Ольга Владимировна,
генеральный директор ЧОУ «ИПП».
Страница сгенерирована за: 0.305 сек.
Яндекс.Метрика