«Миракс Групп» предпочитает отдавать деньги банкам, а не брать взаймы

Считается, что фундамент «Миракс Групп» был заложен в 1994 году, когда Сергей Полонский и Артур Кириленко основали компанию «Строймонтаж», которая поначалу занималась отделочными работами. Сегодня основные направления деятельности «Миракс Групп» – девелопмент (жилая и коммерческая недвижимость), управление и продажа недвижимости в Москве и за рубежом.

Корпорация также развивает зарубежные гостиничные активы. Из непрофильных видов деятельности – разработка и производство оригинальных медицинских препаратов для профилактики и лечения предраковых состояний и онкологических заболеваний.

«Миракс Групп» стала первой среди российских строительных компаний, которая выпустила финансовую отчетность в соответствии с US GAAP. В 2005 году был размещен первый облигационный заем, а в феврале 2006 года корпорация провела выпуск кредитных нот (CLN). Организатором выпуска выступил «Банк ЗЕНИТ», соорганизатором – Альфа-банк, банком-эмитентом – Dresdner Bank.

За 2007 год совокупный объем инвестиций в строительство составил 1,5 млрд долларов, в эксплуатацию было введено шесть объектов общей площадью 623 тыс. кв. м. Самый известный проект «Миракс Групп» – возведение на территории ММДЦ «Москва-Сити» комплекса «Федерация» (башня «Запад» – высота 243 метра и башня «Восток» – высота 360 метров, мачта панорамных лифтов – 506 метров). В его строительство уже инвестировано около 1,3 млрд долларов, а завершен объект будет к 2010 году.

Дмитрий, как вы оцениваете ситуацию, складывающуюся в экономике страны?

Ужасного ничего не происходит. Революции нет. По-прежнему идут концерты, люди ходят в кино, делают покупки в магазинах. Я, напри-мер, недавно был на выставке Sotheby’s. В общем, все выглядит довольно радужно.

Понимаете, несмотря на то, что власти и представители бизнеса уже много лет назад громко кричали об интеграции страны в мировую экономику и порванном в клочья железном занавесе, факты говорят обратное. Железный занавес все эти годы сохранялся. Всегда был мировой финансовый рынок и российский финансовый рынок. Обе эти системы взаимодействовали, но не так тесно, как многим хотелось бы. И в условиях кризиса это хорошо. Россия не только позже всех столкнулась с проблемами, но есть такое ощущение, что меньше всех от них пострадает.

Другое дело, что для страны это только второй по счету финансовый катаклизм такого масштаба.

События 1998 года ощущались иначе. Тогда все началось в августе. Я отдыхал где-то на Сейшельских островах, когда мне позвони-ли и сказали: «Все, пришел конец». Осознание масштаба бедствия наступило намного позже, когда уже было не так страшно. А сейчас у нас достаточно времени, чтобы как следует испугаться. Из-за этого мы все очень эмоционально воспринимаем происходящее.

Я недавно был в Америке и в Англии. Им досталось от мирового кризиса ликвидности намного сильнее, чем России. Но эти страны воспринимают кризис абсолютно спокойно – привыкли и понимают, что экономика имеет цикличное развитие – падения и взлеты.

Если взвесить все плюсы и минусы подобных кризисов, не факт, что отрицательных эффектов будет больше. К плюсам я отношу, во-первых, торжество теории Дарвина, естественный отбор – выживают сильные компании, а слабые уходят. Во-вторых, именно в эпоху спа-да экономики хорошо удается запускать новые бизнесы и укрупнять существующие. Ну, в конце концов, что может произойти? Жизнь продолжится, деньги не исчезнут, всеобщего хаоса не наступит. Вот будет у нас следующий кризис (а я уверен, что все повторится через 10–15 лет), и мы будем проще к нему относиться.

Каковы последствия кризиса для девелопмента?

В прессе было немало статей, в которых журналисты высказывают свои предположения о том, что недвижимость пострадала больше всех. Но это не более чем необоснованные догадки. Реальных фактов, позволяющих это утверждать, – нет. Слухи о преждевременной кончине девелоперов сильно преувеличены. Если в сентябре–октябре только ленивый не писал о том, что все, кто связан с недвижимостью, не пе-реживут кризис, то теперь то же самое говорят про ритейл, а последняя мода печатных изданий – проблемы металлургических компаний. Более того, сейчас робко стали говорить о том, что, может быть, недвижимость, все же не такой плохой вариант вложения денег.

Я не хочу никого обидеть, но мне кажется, что многих раздражали успехи девелоперов за последние годы. Эта отрасль практически не имела корней в советском прошлом, но сумела быстро превратиться в сильного игрока на финансовых рынках. И сегодняшние нападки выглядят примерно так: «Мы-то знали, чем все закончится, не нужно было так кичиться своими результатами и деньгами». Время нас рассудит и расставит все по своим местам. Недвижимости как виду активов много лет, и никуда она не исчезнет, а значит, выживет и девелопмент.

Единственная проблема в нашей отрасли, которую стоит признать, похожа на то, с чем столкнулись банкиры – дефицит доверия, а уже потом недостаток ликвидности. Страх того, что твой сосед мог где-нибудь неудачно зареповаться, а теперь не расплатится по своим обязательствам, заставляет кредиторов быть предельно острожными.

Кстати, именно поэтому Moody’s поместил наш кредитный рейтинг на пересмотр в сторону понижения. Проблема не в компании «Миракс Групп», проблема в недоверии к отрасли. Вопрос лишь в том, можно ли сегодня доверять кредитным рейтингам в принципе. Если я не путаю, до последнего дня рейтинг Bear Sterns был на уровне «AA».

Что предпринимает «Миракс Групп» для обеспечения финансовой устойчивости бизнеса?

Начать надо с того, что кризису уже исполнился год. События стали развиваться еще в августе–сентябре прошлого года. Уже тогда мы всерьез задумались о финансовых последствиях для компании и стратегии преодоления будущих трудностей. Вывод, к которому пришло руководство группы, был предельно простым и очевидным, – кредитные ресурсы постепенно будут истощаться. Банки заигрались с опера-циями на фондовом рынке, заигрались со сделками РЕПО, реструктуризацией чужих долгов и выпуском всевозможных производственных инструментов.

В такой ситуации единственное, что могла предпринять любая адекватная компания, – уйти в кэш, а другими словами, накопить стабилизационную денежную подушку. Кстати, сейчас средства «Миракс Групп» на счетах в банках составляют порядка 200 млн долларов, а объем выручки по уже заключенным контрактам составляет порядка 1 млрд долларов.

Этот резерв ликвидности дает нам уверенность в том, что мы сможем рассчитаться по нашим обязательствам перед банками и решить вопросы с клиентами. Некоторые из них в условиях кризиса, безусловно, будут чувствовать себя некомфортно, а значит, попросят вернуть деньги, потраченные на приобретение недвижимости. Мы готовы были пойти на это в 2007 году и сегодня не исключаем такой возможности.

Какова кредитная нагрузка компании?

Отношение собственных к заемным средствам у «Миракс Групп» никогда не было больше, чем один к четырем. Если говорить об абсолютном размере текущей задолженности, то она составляет около 800 миллионов долларов. Мы недавно погасили часть долга перед банкирами, выплатив 50 млн долларов. Компания постепенно скупает собственные кредитные ноты, по которым наступит оферта в марте 2009 года. Не нужно быть ясновидящим, чтобы понять, что все они будут предъявлены к погашению.

До нового года, нам остается выплатить еще 50 млн долларов, срок по оплате наступает 19 декабря. Не думаю, что это может стать про-блемой. Если говорить о будущем годе, корпорации предстоит закрыть долги на сумму около 400 млн долларов в течение ближайших семи-восьми месяцев. Финансирование этих выплат будет осуществлено из собственных средств и за счет входящих платежей по уже существующей дебиторской задолженности.

Кстати, в прошлом году мы пошли на беспрецедентные меры. Компания предоставляла своим клиентам максимально выгодные для них условия отсрочки платежа. Если до кризиса нормой было требовать аванс от клиента в размере 50–60 процентов, то уже в 2007 году мы стали предлагать покупателям заплатить вперед лишь 25–30 процентов. В общей сложности дебиторская задолженность сейчас составляет около 1 млрд долларов, и она будет погашена в течение четырех-пяти месяцев. Риск возникновения просроченной или безнадежной дебиторки минимален. Мы работаем с элитной недвижимостью, и все наши клиенты обладают очень высокой степенью надежности.

Получается, что наши будущие выплаты по кредитным обязательствам сбалансированы по срокам с датами поступлений средств от дебиторов.

Насколько дороже стали заемные средства для «Миракс Групп»?

Процентные ставки по долговым обязательствам для «Миракс Групп» не изменились. Повышение ставок по кредитам, которые в начале 2007 года для девелоперов колебались на уровне 8,5 процента, а потом за короткие сроки освоили планку в 25 процентов годовых, как это ни странно, «Миракс Групп» не затронуло. Наша позиция – возвращать деньги банкам, а не брать у них взаймы.

Дело в том, что шансы получить рефинансирование сейчас невысоки, а если удастся убедить банкиров, то стоимость кредитных ресурсов будет необоснованно завышена. Та премия за риск, которую они закладывают в стоимость заемных средств, чересчур высока. И, несмотря на то, что в структуре расходов группы затраты на обслуживание займов не превышают 10 процентов, если мы согласимся на новые условия и будем платить безумные проценты, то останемся без прибыли. Все эти разговоры про сверхприбыльность девелоперов, при которой мы себе можем позволить брать деньги под 25 процентов годовых, – выдумка.

Как повлияет отсутствие заемного финансирования на инвестиционные проекты группы, по которым еще не начато строительство?

Такие проекты мы продолжим активно развивать только через шесть-восемь месяцев. Я надеюсь, что к этому времени будет ясно, к чему идут финансовые рынки. Но говорить о том, что мы откажемся или выставим на продажу часть наших проектов, нельзя. Я под-черкиваю, что по объектам со сроком начала строительства 2010 год и позже, пока только снижены объемы финансирования, они не заморожены и не остановлены.

Сегодня сложно предсказать не только то, что будет через три-пять лет, но и то, что будет в краткосрочной перспективе. В обычной ситуации уже к концу октября у нас заканчивается процесс верстки бюджетов на следующий год, а в этом году, думаю, окончательное подписание бюджетов мы отложим вплоть до наступления нового года. В крайнем случае перейдем на «ручное управление», когда каждый день начинается с чистого листа, а планы не распространяются на срок больше квартала.

Если говорить о прогнозе выручки на будущий год, то скорее всего она останется на уровне 2008 года и составит порядка 2 млрд долларов. Замедление темпов роста продаж будет наименьшим из возможных зол. Мы трезво оцениваем наши возможности и предпо-лагаем, что количество покупок на этапе строительства сократится.

Составляя среднесрочные планы развития группы, мы всегда разра-батываем не только оптимистичные планы, предполагающие рост цен на недвижимость, но и пессимистичные варианты – спад цен на 25 процентов. Так вот, даже если события пойдут по самому неблагоприятному для нас сценарию, наши ключевые показатели, напри-мер маржа, останутся примерно на том же уровне. У «Миракс Групп» достаточно устойчивая бизнес-модель, к тому же мы ведем ак-тивную работу по снижению затрат.

Какие расходы подвергнутся ревизии?

Кризис ликвидности для «Миракс Групп» стал отличным поводом, чтобы мобилизоваться, использовать новые технологии управления и строительства, позволяющие снизить наши расходы. А главное, сейчас мы активизировали работу с нашими подрядчиками и субподрядчиками. По моему мнению, затраты на их услуги без ущерба для бизнеса могут быть снижены на 25–30 процентов. Пока мы быстро росли, никто не замечал перерасхода, а наши контрагенты этим пользовались. Причем подрядчики довольно спокойно относятся к этому и понимают необходимость подобных мер c нашей стороны. Аналогичные переговоры и работы идут с поставщиками. Кстати, материалы уже начали дешеветь. Стоимость металла, например, удалось снизить на 30 процентов.

В том числе мы отказываемся от политики предоставления авансов всем нашим контрагентам, а раньше такое практиковалось. Это по-зволило им накопить достаточные резервы, чтобы сейчас спокойно перейти на оплату по факту выполнения работ. Если кто-то не обзавел-ся собственной подушкой безопасности, это их проблемы. Безусловно, есть уникальные подрядчики, у которых иные условия работы, но они скорее исключение, чем правило.

Что касается затрат на персонал, то серьезной ревизии этой статьи расходов не предвидится. В частности, у нас действует мораторий на сокращение персонала и заработных плат до 1 января 2009 года. То, что сейчас кинулись сокращать многие компании, а именно расходы на маркетинг, у нас никогда не были существенными. Эти затраты не превышают 1–2 процентов от выручки компании. Да, в абсолютном выражении цифры немалые, но их удельный вес практически не ощутим. Поэтому и серьезных «чисток» в их отношении не намечается.

Есть ли у «Миракс Групп» планы привлечь стратегических инвесторов?

Мы всерьез рассматривали такую возможность год назад. Безусловно, это самая дешевая форма финансирования, но сегодня она не актуальна. Заинтересованных инвесторов крайне сложно найти. А те, кто готов вкладывать деньги, например азиатские компании, ве-дут себя скорее как захватчики, нежели партнеры. Они требуют права вето, полного контроля над оперативным управлением, огромных дисконтов по отношению к предельно консервативным оценкам стоимости бизнеса. Мне кажется, многие из подобных инвесторов во-образили себя рыцарями на белых конях, которые пришли всех спасать. Вот только неясно, почему они решили, что мы в этом нуждаемся.

Как себя чувствуют ваши иностранные подразделения?

Безусловно, кризис не обошел их стороной. Но в каждой стране у него свои симптомы. Изначально мы были ориентированы на те рынки, которые имели высокий потенциал роста в области недвижимости. В первую очередь это касается Черногории и Турции, в меньшей степени подобное можно утверждать в отношении Украины. Скорее всего в 2009 году мы увидим в этих странах продолжение роста продаж, хотя и меньшими темпами, чем это было в 2007 году.

плюс еще пять вопросов

Как изменится рынок девелопмента после 2009 года?
Выжившие игроки заново переделят рынок недвижимости. Изменятся подходы к инвестициям. Компании перестанут бездумно скупать земельные участки. Спросом будут пользоваться те из них, которые обладают выгодной инфраструктурой и расположением.

Ваша самая большая профессиональная победа и серьезное поражение?
Самой большой победой я считаю то, что нашей команде удалось построить корпорацию. Трудностей было немало, но мы со всем справились. Ну а поражения, я надеюсь, не будет вовсе.

Что стало для вас самым серьезным разочарованием за последнее время?
Проигрыш российской сборной по футболу вице-чемпионами Европы – команде Германии. Переживал за наших ребят и до последнего верил в их победу. Увы, не получилось.

Ваша самая большая надежда и страшный ночной кошмар?
Надежда? Я очень хочу, чтобы в следующем году у меня родилась дочка. А ночной кошмар – я боюсь, что в людях победит страх и обыватели кинутся забирать средства из банков. Тогда возникнут серьезные проблемы.

Какими качествами должен обладать финансист?
Главное – это уверенность в себе. Предпосылки текущего кризиса были заметны невооруженным глазом еще год назад. И финансисты обязаны были поверить в свои ощущения и заранее подготовить компании к проблемам.