Совладелец компании "ЛЭК": "Банки оказались настоящими акулами капитализма"

— Как сказался кризис на компании? Какова динамика продаж в настоящее время?

Павел Андреев: В октябре 2008 года, когда начал развиваться кризис, мы в целом были к нему подготовлены. Не в том смысле, что мы знали, что он наступит. Просто в 1998 году мы уже сталкивались с кризисом и знали, какие вещи надо сделать, чтобы как можно быстрее противостоять ему.

В первую очередь очень важно договориться с поставщиками о том, чтобы все цены были снижены. Ситуация сложная, и невозможно, чтобы одним было плохо, а остальные получали свои деньги по докризисным ценам. Я по 1998 году знаю, какие это тяжелые переговоры, потому что лично их проводил. Поэтому я тут же поставил задачу всем закупщикам снижать цены.

Команда была дана мгновенно при первых признаках снижения объемов продаж. Благодаря этому эту работу удалось провести за 2–3 месяца. В каждой отрасли кризис развивался по–разному, поэтому и снижение цен было разным. Но в целом мы сразу договорились, что себестоимость строительства должна уменьшиться как минимум на 20%.

Второй шаг, который важно было предпринять сразу, — это договориться о том, чтобы рассчитываться с поставщиками и подрядчиками не только деньгами, но и квартирами. В целом я против большей доли такого бартера: он ослабляет другие позиции компании — при продаже появляется конкуренция между Совладелец компании "ЛЭК": "Банки оказались настоящими акулами капитализма" собственными квартирами. Но в кризис это необходимо, и это было сделано.

Помимо этого мы, конечно, произвели серьезные меры по снижению издержек. К сожалению, нам пришлось сократить часть сотрудников. Тщательный подход в этом вопросе выявил некоторое раздутие штатов в докризисное время. Кроме того, пришлось пойти на жесткие меры и сократить зарплаты.

Продажи снизились примерно на 60%: первая волна — на 30% — была в ноябре, и вторая — тоже на 30% — в апреле. Пока с апреля сохраняется стабильная ситуация. Объем, конечно, значительно ниже, чем до кризиса, но меня радует, что последние 4 месяца уровень продаж уже не падает. Как принято теперь говорить: мы наконец почувствовали, что дно есть.

— Как повлияла на компанию необходимость переходить на 214–й закон? Ведь дольщики были основным источником финансирования строительства. Почему раньше он не соблюдался компанией?

— Схема с так называемыми предварительными договорами, которую мы использовали, была довольна простая и общеупотребимая. Она предполагала разрыв — технический и формальный — между компаниями–посредниками и застройщиком. Застройщики эмитировали векселя, которые компании–агенты покупали на рынке. Таким образом, деньги клиентов попадали непосредственно к застройщику. Мы строго следили, чтобы каждая копейка попала в компанию.

Кроме того, сами эти векселя, которые продавались агентам, мы хранили у себя, чтобы с ними ничего не случилось. Схема абсолютно надежная и легитимная и никогда ни у кого не вызывала вопросов. За это время мы ввели десятки домов, и тысячи людей получили свои квартиры.

Инициатором перехода на 214–й закон было правительство России. Насколько я понимаю, увидев кризис, оно решило предотвратить появление обманутых дольщиков. Но власти почему–то не обратили внимание, что такие проблемы в подавляющем большинстве происходили у компаний, строящих один–два дома. Чаще всего эта была ситуация, когда люди начали в первый раз что–то строить, им казалось, что это простой рынок, где можно хорошо заработать, но в итоге компания рушилась. Если посмотреть на состав людей, которые остались без квартир, будет видно, что это клиенты маленьких компаний. Крупные игроки уже показали, что они умеют работать, и для их клиентов нет принципиальной разницы, по 214–му закону работает компания или по предварительным договорам.

Но власти общаются в основном с крупным бизнесом. Поэтому губернатор сразу вызвала к себе всех крупных застройщиков и сказала, что раз есть сигнал из Москвы, то надо всем переходить на 214–й. Все взяли под козырек. Если есть такая команда, конечно, мы сделаем.

Нам, чтобы перевести на работу по 214–му закону все объекты, необходимо подготовить достаточно большой объем документации: график перехода мы представили в Смольный. Но дольщики все равно начали волноваться. Пресса сделала свое дело. Тогда мы решили пойти навстречу клиентам и до перехода на 214–й при их желании переоформить договоры с компании–агента на компанию, которая находится в группе "ЛЭК".

Меня стали спрашивать: это же тоже предварительные договоры? Да, конечно, просто без участия агента. Чтобы еще больше успокоить клиентов, мы вообще купили агента — компанию "Г.С.К." Теперь она также входит в группу "ЛЭК". Хотя мы изначально всем гарантировали, и это написано в договоре, что по агентским договорам отвечает непосредственно застройщик — компания "ЛЭК".

С моей точки зрения, 214–й закон, к сожалению, односторонний. Его делали люди, которые пытались представить себя клиентами, но не вставали на позицию застройщика. Есть много достаточно странных моментов. Например, обязанность возвращать деньги дольщикам по первому требованию. Все забыли, что строительная компания — это ведь не банк! Мы же не размещаем деньги клиентов во вкладах, например. Мы строим на эти деньги дома: покупаем стройматериалы, платим за работу подрядчиков. Когда рынок рос и спрос на квартиры был большой, то, естественно, мы легко возвращали деньги по первому требованию, потому что можно было сразу привлечь нового клиента.

Но, разумеется, в то время, когда цена росла, мало кто хотел делать это. Сейчас у многих возник соблазн забрать обратно свои деньги по старым ценам, чтобы сразу же купить квартиру по новым, низким ценам. Людей можно понять, но так ведь не бывает! У нас эти деньги не лежат в кармане специально для них. Какие бы ни были суды или законы, есть законы рынка. Деньги вложены в дом, и он либо строится, либо уже построен. Важнейшее качество нашей компании (оно же самое главное для клиентов) — вы точно получите свои квартиры. Когда все хорошо, это будет быстро. Когда есть кризис, вы все равно можете быть уверены, что получите свои квартиры.

— Как в итоге вы справляетесь с этой ситуацией? Ведь заложенный в ваших договорах даже штраф в 25% не покрывает падения цен.

— Мы просто ведем переговоры с людьми и пытаемся сказать, что чудес не бывает. Если дом строится, как мы можем кому–то вернуть деньги? Мы можем только достроить. Мы сейчас говорим: у вас есть рассрочка, вносите ее скорее, и мы все быстрее достроим. Даже морально я не могу это сделать: одному клиенту вернуть, а всем остальным — нет. На самом деле эти аргументы все понимают. И власти, и суды, и любой здравомыслящий человек понимает.

— Падение продаж в итоге составило 60%. Какими источниками вы компенсируете такое сокращение финансирования?

— Первый источник — это средства, которые поступают в компанию от продаж.

Поэтому, к сожалению, в условиях снижения поступлений снижается скорость стройки. Но я вижу, что клиенты нас понимают. Они понимают, что при сниженном денежном потоке невозможно сохранить такие же темпы, как до кризиса. Нужно потерпеть.

Второй источник — бартерные схемы. Оплата работ и материалов квартирами. Бартер позволяет нам не снижать темп строительства так сильно, как упали продажи. Примерно половина стройматериалов и работ оплачивается квартирами.

— Увеличилась ли доля заемных средств?

— Нет. Наоборот. Доля заемных средств уменьшилась. Мы всегда работали, делая ставку на заемные средства, в основном на банковские. Но в кризис банки начали нас душить — требовать не только возврата процентов, но и самого долга. Поэтому ситуация изменилась.

Всем известно, как повели себя банки. Но для строительства это особенно символично: из всех издержек повысилась только одна — обслуживание долга. Рынок падает, объем продаж падает… а единственная позиция, которая растет, — стоимость кредитов. Банки оказались настоящими акулами капитализма. Они совершенно не захотели разделить с клиентами бремя кризиса, а лишь усугубили ситуацию. Они заняли позицию: ничего не даем, только забираем. Почему–то они решили, что держать деньги в деньгах выгоднее. Но мне кажется, что это пузырь и любой скачок инфляции просто съест эти накопления.

Как бы то ни было, мы сокращаем долю заемных средств. В декабре мы выплатили весь облигационный заем и возвращаем потихоньку все кредиты. Всего с октября 2008 г. наш долг сократился на треть и теперь составляет примерно 6 млрд рублей. Это хороший показатель для объема наших операций, который нет смысла ни снижать, ни повышать. Он может быть немного увеличен по некоторым объектам, по которым мы начнем переход на 214–й закон. Ближайший — комплекс "Империал" (вся документация по нему готова и передана в ФРС).

По этому объекту мы планируем работать со Сбербанком по их схеме проектного финансирования. Она более гибка в сегодняшних условиях: если клиенты покупают не с той скоростью, с которой бы хотелось, то банк предоставляет кредит на завершение строительства, и на высокой стадии готовности дом распродается без проблем. Мы готовы переходить на эти схемы и по другим объектам, потому что клиенты в большинстве сейчас предпочитают готовые или близкие к готовности квартиры.

— Не опасаетесь ли вы личной ответственности по долгам компании в связи с недавно вступившими в силу поправками к Закону "О банкротстве"?

— Проблемных кредиторов у нас нет. Мы со всеми договариваемся — и с банками, и с поставщиками, и с подрядчиками.

Нововведения в закон явно пролоббированы банками. Но я смотрю на него спокойно. Думаю, что, как всегда, победит здравый смысл. Не может быть, чтобы один закон разорвал всю промышленность и реальный сектор экономики ради банков. Мне кажется, нести ответственность должны люди, которые что–то нарушили, что–то сделали плохо, неправильно, неграмотно руководили.

А я уверен, что мы всЕ делали правильно, не покупали ничего ненужного, тратили средства эффективно, излишне не рисковали. У нас замечательные активы, которые, даже несмотря на кризис, имеют высокую ценность. Поэтому я просто, как и всегда, стараюсь как можно лучше делать свою работу и считаю, что в таком случае не возникнут какие–либо претензии или проблемы.

— Продолжаете ли вы проектирование и запуск новых объектов? Покупаете или продаете земельные участки под строительство?

— Сейчас мы строим только те дома, по которым были продажи. Их мы, разумеется, достроим. Те же, которые не начинали продавать, мы не торопимся сейчас запускать. Каждый год мы закладывали не менее 100 тыс. м2, но в этом году не будет ни одного нового объекта. Мы только готовим документацию.

Все земельные участки, которые были куплены, мы сохраняем. Рано или поздно ситуация выправится, возникнет недостаток предложения на рынке, и нельзя создать ситуацию, при которой нам нечего будет предложить клиентам. У нас очень хороший земельный банк. Поэтому, как только продажи начнут расти, мы сразу запустим новые объекты.

Предложения по приобретению новых участков мы смотрим, но хороших предложений пока не видим: никто, несмотря на кризис, не готов продавать землю по низким ценам, а по высоким для нас, с нашим земельным банком, покупать нет смысла.

— Когда вы рассчитываете на стабилизацию ситуации?

— Я оптимист и верю в лучшее. Тем более что я помню, какая тяжелая была ситуация в 1998 году. Казалось, что все рушится. Начало кризиса, как вы помните, было в августе, и только в апреле–мае рынок пошел наверх. У меня осталось в памяти, что в октябре 1998 года мы продали всего лишь пять квартир. Очень мало даже для маленькой компании.

Сейчас же ситуация не ухудшается, и это уже хорошо. Я стараюсь следить за ситуацией в Америке, поскольку кризис оттуда начался и теоретически оттуда должен и закончиться. Последние данные вселяют осторожный оптимизм — сделки с недвижимостью пошли в рост.

Хотя по–прежнему ситуацию прогнозировать сложно. И я не верю ни одному гуру, который что–то сейчас обещает. Никто из них явно не готов поставить свои собственные деньги на эти прогнозы.

Главное же в строительстве, да и в экономике в целом, — не паниковать, ведь продажи напрямую зависят от доверия клиентов. И, как мне кажется, люди сейчас, после 9 месяцев кризиса, как раз начинают понимать — уж паниковать точно нет смысла. Жить, оказывается, можно и нужно. А значит, можно двигаться вперед. Такие мысли и есть начало выхода из кризиса.

— Как проходит борьба за товарный знак "ЛЭК"? Может ли компания лишиться своего известного имени?

— Прежде всего предыстория. Примерно в 1999 году в рамках задуманного создания лучшей компании в Петербурге я поменял товарный знак компании, его написание, название (с "ЛЭК истейт" на "ЛЭК"), придумал слоган: "Строительная компания №1". Этот знак я предложил Рогачеву зарегистрировать в наше совместное владение, так как понимал, что в будущем он будет дорого стоить, а деньги, вкладываемые в него, будут общие. Он согласился. Я не торопился с оформлением, так как все время находились более важные дела. Естественно, я не ожидал никакого подвоха. Но летом прошлого года я с удивлением обнаружил, что знак Рогачев оформил на себя.

Ну, а по поводу "может ли компания лишиться своего имени": конечно, нет. Дело в том, что "ЛЭК" — это фирменное наименование многих наших компаний, которые возникли задолго до регистрации Рогачевым знака на себя. Так что в этом плане мы законом защищены.

— Как власти поддерживают компанию?

— Все на общих условиях. Конечно, нас порадовала отсрочка по платежам за землю, предоставленная всем застройщикам. Власти также понимают все сложности и в отношении перехода на 214–й закон, поэтому нормально воспринимают предоставленный график перехода. В целом позиция Смольного доброжелательная, и мы видим искреннее желание помочь в преодолении кризиса. За что очень благодарны.

— А как решены проблемы с документацией на строительство комплекса "Империал"?

— Мы все документы по этому объекту получили в феврале 2009 года, а регламент новых правил застройки вступал в начале марта. Все переживали, что если мы не успеем получить документацию, то нас заставят разобрать верхнюю половину восьми построенных домов. Это будоражило рынок, поскольку в доме панорамные виды и многие клиенты купили квартиры именно на высоких этажах. Но мы все сделали вовремя, здравый смысл возобладал, опять же спасибо за понимание и работу комитетам города.

— Вы сейчас стали больше заниматься оперативным управлением компанией?

— Последние 5 лет оперативное управление находилось в руках нескольких президентов компании. Я занимался только самыми главными вопросами, стратегическими, политическими и закупкой участков, что в нашем бизнесе, по сути, одно и то же. Когда начался кризис, я понял, что нужно и оперативную работу брать в собственное управление. К сожалению, противостояние с Рогачевым отнимает достаточно много времени, и я очень благодарен моему первому заместителю Денису Кулику, за помощь в проведении в жизнь поставленных мной целей по преодолению кризиса.

— Как обстоит ситуация в регионах?

— Москва нормально выглядит — продажи есть, а вот в Киеве и в Новосибирске проекты полностью заморожены. Там нет никакого спроса. Сейчас "щупаем" рынок Сочи, потому что там обычно в начале сезона спрос есть, но сейчас он очень небольшой. Вся работа в итоге направлена на Питер. Участков по России у компании много, и именно их я стараюсь продать, чтобы за счет вырученных денег увеличить финансирование строительства в Петербурге.

Дальнейшая работа будет зависеть от достигаемого результата. Мой подход заключается в том, чтобы сконцентрироваться на одном рынке и идти дальше, только если достигнут необходимый результат. Решение идти в регионы было принято как раз тогда, когда я увидел, что мой план — стать компанией №1 в Петербурге — выполнен. Мы никогда ведь не хотели занимать более 25% рынка. Поэтому когда мы вышли на этот показатель, то решили тиражировать наш опыт в регионы. Сейчас рынок сжимается. И мы концентрируемся опять в Петербурге.

Ответил Павел Андреев и на вопросы читателей dp.ru:

Читатель: Назовите, пожалуйста, сроки сдачи объектов:

Софийская улица, дом 28;
ЖК "Монплезир" (вторая и третья очередь);
Дом на Серебристом бульваре;
7–я очередь Золотой Долины;
Дом по адресу: угол Луначарского/Ушинского.

— Все эти объекты в этом году должны быть сданы. В основном задержки связаны не с самой стройкой. Сложить кирпичи, то есть построить дом, несложно. Основная проблема всегда возникает с оформлением документации. Это всегда завязано на монополистов, на изменение законодательства... У каждого из этих домов была своя проблема. Мы сейчас как раз решаем все эти вопросы.

Например, "Монплезир" мы хотели вводить очередями. Планировали сделать первую очередь раньше других, а вторую и третью сдать попозже. По документации гараж расположен под всеми тремя частями комплекса, и невозможно по документам разделить комплекс на очереди. Когда мы это проектировали, нам обещали, что это будет возможно. Когда же дошло до дела, вышли подзаконные акты, которые сделали такую сдачу невозможной.

По Софийской, 28, тоже проблема с оформлением документации. Есть определенные нормативные сложности, и их приходилось решать. Я приношу извинения, понимаю клиентов, которые видят, что дом готов и в него вроде можно спокойно въезжать, но он не сдается. Для того чтобы дом заселить, мы должны оформить документы. Я сделаю все возможное, чтобы дом на Софийской к августу был полностью готов.

Читатель: Возможно ли обменять квартиру в одном строящемся объекте на квартиру в другом? В частности, интересует с Турку на Софийскую!

— Мы каждый вариант рассматриваем индивидуально. У каждого есть свои условия по договору, своя рассрочка, свои пожелания. Доплата может быть, тройная замена. Каждый раз очень индивидуально. У кого–то получается, у кого–то нет. Но, в принципе, возможно.

Читатель: Как бизнесмен, управляющий крупнейшей компанией, скажите: на ваш взгляд, топ–менеджерам сейчас переплачивают?

— Во-первых, сейчас все зарплаты менеджеров серьезно сократились. Бонусов вообще нет, речь идет только о зарплатах и премиях за текущие результаты. Во–вторых, говорить можно не о завышении зарплаты, а о перераспределении. Раньше пользовались спросом люди одной профессии, специализации, например специалисты по выводу компании на IPO, и такие люди были на вес золота, их нанимали за бешеные деньги. А сейчас они никому не нужны и, вероятно, меняют профессию.

Другой пример — маркетологи. Раньше было очень важно видеть рынок, чтобы не ошибиться, когда начинаешь проект, четко попасть в нишу. Сейчас это не актуально. Но зато сейчас очень востребованы, например, юристы. Мы даже нанимаем людей на эти позиции. Потому что даже психологическая нагрузка в условиях кризиса на них очень большая.

Читатель: Каким бизнесом вы планируете заниматься через 3–4 года?

— Я сейчас так далеко не думаю. Когда идет война (а кризис по–другому я назвать не могу), никто не заглядывает вперед так далеко. В лучшее, как в мир на войне, я, естественно, верю. Но залог этого лучшего — все правильно делать именно сейчас и думать только об этом.