Малоэтажное строительство: Будут ли застройщики в условиях кризиса возводить жилье, а люди покупать?

Cпрос на недвижимость малоэтажного формата растет. Это жилье более доступно по цене, поэтому спрос на него не снизится, даже в период экономической нестабильности. Как отмечают эксперты, формат квартир в трехэтажных домах является сейчас самым быстрорастущим сегментом жилья в России. Спрос на такие квартиры - это тренд настоящего времени, который будет только прогрессировать в рамках новых экономических реалий и желания покупателя искать альтернативу городскому виду жилья.

В Подмосковье все больше появляется малоэтажных жилых комплексов. Областные власти поддерживают этот вектор развития жилищного строительства, да и застройщики стремятся вывести на рынок предложение, на которое есть спрос у покупателей.

Как много строится такого жилья в Московской области, по каким направлениям и в каких коттеджных поселках или загородных жилых комплексах можно приобрести квартиры по выгодным ценам «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

Малоэтажные комплексы – это дома высотой до четырех этажей, рассчитанные на проживание нескольких семей. В целом – это формат городской застройки, но в силу малой этажности в домах проживает немного людей.

По мнению Ксении Гришковец, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», данный формат более рентабелен для застройщиков. Благодаря тому, что в загородных поселках есть малоэтажные дома, девелопер может предложить покупателям не только дорогостоящие коттеджи, но и довольно бюджетные по цене квартиры. При этом комфорт проживания остается на уровне загородного поселка (хорошая экология, близость лесных массивов, благоустроенная территория).

Стимулом к появлению малоэтажных комплексов в составе коттеджных поселков, стал повышенный спрос на недорогое загородное жилье http://www.postroeczka.ru, которое многие горожане стали рассматривать в качестве основного после кризиса 2008 года, говорит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.

На сегодня доля малоэтажных комплексов в загородных проектах пока невысокая. Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» оценил ее в 12-15% от всего предложения на загородном рынке. В компании ИНКОМ-Недвижимость считают, что речь идет не более чем о 10%. «Квартиры в трехэтажных многоквартирных домах представлены практически во всех проектах «Экодолье» - на разных очередях строительства, - сообщил Константин Филиппишин, генеральный директор Группы компаний Экодолье. - В зависимости от проекта доля трехэтажных многоквартирных домов составляет от 5 до 15%».

На конец 2014 года в продаже насчитывалось 72 жилых комплекса многоквартирных малоэтажных домов в Московской области. Из них, 65 – экономкласс, 7 – бизнескласс (по данным компании Инострой). Доля малоэтажных жилых комплексов в общем предложении жилья в премиум-сегменте составляет не более 3-5% от рынка, уточнил Алексей Трещев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank.

По данным «Метриум Групп», наибольшее число малоэтажных комплексов расположено в Красногорском, Балашихинском, Одинцовском, Люберецком, Истринском, Солнечногорском районах. В Аналитическом Центре ИНКОМ-Недвижимость, отмечают, что больше всего такого предложения сосредоточено на северо-западе. 29% расположено по Ленинградскому и Пятницкому шоссе. 19% находится на южных направлениях – по Каширскому и Симферопольскому шоссе. 16% - в основном на территории Новой Москвы (Киевское и Калужское шоссе). Сегмент премиум-класса, по информации Knight Frank, представлен на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе.

Где искать «малоэтажку»

По мнению Антона Архипова (ИНКОМ-Недвижимость), формат поселка во многом зависит от расстояния от Москвы. Например, в 10 км от МКАД подавляющее большинство застройщиков включат малоэтажную застройку в свой поселок. Это и понятно – вблизи столицы земля дорогая, поэтому здесь выгоднее строить жилье, характерное для пригородов (таунхаусы, «малоэтажка»).

В зоне 10-30 км от МКАД желания строить дома с квартирами будет уже меньше, а свыше 30 км от МКАД малоэтажная застройка актуальна в каких-то исключительных случаях: например, когда проект примыкает к крупному подмосковному инфраструктурному центру.

Будет ли загородный девелопер заниматься «малоэтажкой» или не будет – зависит и от назначения земельного участка.

Как объясняет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», в том случае, если земля отведена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и на ней не разрешено строить многоквартирные дома, девелопер предпочитает возводить именно коттеджный поселок, так как изменение назначения земли – довольно долговременное и затратное мероприятие. Во-вторых, не редко набор видов недвижимости зависит от конфигурации самого участка. К примеру, если земля расположена на престижном направлении, но при этом имеет вытянутую форму вдоль трассы, застройщик предпочитает строить менее дорогое жилье, т.е. квартиры именно у дороги, тогда так более дорогие таунхаусы и коттеджи располагаются дальше от автомагистрали. Близость к дороге в этом случае будет компенсировать относительно небольшая стоимость квартир. В-третьих, девелоперы часто реализуют проект малоэтажки из-за того, что участок - маленький. «Гораздо проще и выгоднее построить несколько десятков квартир на небольшой площади, чем создавать камерный поселок на десять коттеджей», - полагает эксперт.

Эксперты отмечают, что «малоэтажка» практически никогда не включается в состав дорогих поселков премиум-класса, где ценится «индвидуализм». Исключение составляют ЖК, которые изначально являются дорогими квартирными комплексами. Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group также напомнила, что первые малоэтажные квартирные дома появились в клубном поселке «Резиденция Монолит» (Новорижское шоссе, 21 км) в качестве жилья для обслуживающего персонала.

Что важно покупателю

Что еще должен учесть девелопер, который собирается строить многоквартирные загородные дома? Поселок должен быть удобно расположен, чтобы до него можно было доехать практически любыми видами транспорта.

Ведь для многих жителей загородная квартира – единственное жилье и работают они в Москве. Если от поселка можно пешком дойти до электрички или эффективно налажено движение другого общественного транспорта, то доля квартирного жилья в таких проектах существенно увеличивается, - отмечает Константин Филиппишин (ГК Экодолье).

Еще одним существенным параметром для покупателей квартир в загородных поселках или рядом с ними является наличие социальной и коммерческой инфраструктуры. Загородные квартиры, особенно небольших площадей приобретают, в основном, молодые семьи, и им необходимы поликлиники, школы, детские сады и магазины, расположенные неподалеку.

Что и где продается

В настоящее время рынок квартир в малоэтажных загородных ЖК представлен проектами в разных ценовых категориях.

В компании «Метриум Групп» назвали малоэтажные проекты с самыми бюджетными предложениями, которые вышли на рынок в 2014 и начале 2015 года. На первое место определили ЖК Friday Village (Пятницкое шоссе, 12 км). Застройщик – ООО «Инвестиционно-строительная компания Максимум». Минимальная стоимость квартиры площадью около 31 кв.м - от 2,08 млн руб. ЖК Friday Village будет состоять из четырехэтажных монолитных домов с квартирами индивидуальной планировки. Будет построен собственный детский сад. На территории ЖК есть небольшое озеро, вокруг которого будет обустроена зона отдыха для жителей. Окончание строительства – 4 квартал 2017 года.

Второе место было отдано ЖК «ЗаМитино» (Пятницкое шоссе, 11 км). Застройщик – ГК Kaskad Family. Минимальная стоимость квартир площадью 31,7 кв.м - от 2,22 млн руб. Проект включает 15 четырехэтажных кирпичных домов, детский сад, магазин, парковку. В конце февраля 2015 года в продаже открылись три новых корпуса. Окончание строительства – 2 кв. 2017 года.

Третье место занял ЖК SAMPO (Новорижское шоссе, 25 км). Застройщик – финская компания Лемминкяйнен. В рамках первого этапа строительства ЖК SAMPO будет построено 46 сборных железобетонных трехэтажных домов с монолитными перекрытиями. А также объекты инфраструктуры: пять детских садов, две школы, многоуровневый паркинг, административный и многофункциональные центры, где расположатся магазины, химчистки, аптека, парикмахерская, кафе. Как уточнила Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо», на выбор предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры без отделки. Минимальный бюджет покупки однокомнатной квартиры – 2,31 млн руб. (37,39 кв.м), двухкомнатной – 3,38 млн руб. (58,81 кв.м), трехкомнатной – 4,71 млн руб. (82 кв.м). Окончание строительства – 1 кв.2017 года (первая очередь).

Четвертая позиция у ЖК «Лукино» (Каширское шоссе, 11 км). Застройщик – ООО «КМ Констракшн». Проект включает 12 четырехэтажных монолитно-кирпичных жилых домов, а также свой собственный детский сад, торгово-развлекательный центр, свой парк. Минимальная стоимость квартиры - 2,51 млн руб. (41,5 кв.м). Окончание строительства – 2 кв. 2016 г.

Замыкает пятерку ЖК «Театральный парк» (Ярославское шоссе, 13 км) от «Гранель Девелопмент». По проекту строятся монолитные трехэтажные дома, а также детского сада, школы, поликлиники, спортивных площадок. Минимальная цена - 2,77 млн руб. за квартиру площадью 42 кв.м. Окончание первой очереди строительства – 3 кв.2016 года.

Ксения Гришковец («Пересвет-Инвест») отметила ЖК «Мечта» (между Дмитровским и Ленинградским шоссе в 23 км от МКАД) Предлагаются квартиры, как небольшой площади (24,4 кв.м.) так и с индивидуальным участком (от 1,5 до 4-х соток). С отделкой и без нее. Так, квартира 24,4 кв.м стоит с базовой отделкой 1,92 млн. рублей, под «ключ» - 2,72 млн. руб. Квартира площадью 34,2 кв.м. с отделкой под «ключ» и с собственным участком продается за 4,46 млн. руб.

ЖК «Сколково Парк» расположен на престижном западном направлении, вблизи ключевых транспортных артерий – Кутузовского и Мичуринского проспектов. На территории в 8,5 гектаров построены 6 корпусов, составляющих архитектурный ансамбль необычной изогнутой формы. Здесь представлены 442 1,2,3 и 4-комнатные квартиры. Над дизайном ландшафта трудились английские архитекторы. Стоимость квартир в ЖК «Сколково Парк» - от 25 млн. до 47 млн. рублей. По данным Kalinka Group, реализация квартир в этом жилом комплексе идет быстрыми темпами: только за январь продано 20 квартир.

Поселки «Довиль» (Минское шоссе, 10 км) и «Трувиль» (Минское шоссе, 18 км) стали первыми поселками, где в сочетании с другими объектами недвижимости – таунхаусами, дуплексами, виллами - появились квартиры класса люкс, рассказывает Юлия Грошева (Kalinka Group). Сейчас просторные квартиры свободной планировки представлены и в ЖК «Парк Рублево» (Мякининская пойма). В поселке 21 жилой дом с 407 квартирами. Все квартиры имеют террасы и панорамное остекление. Площадь квартир - от 64 до 280 кв.м. Комплекс имеет всю необходимую инфраструктуру: фитнес-центр, детские сады, спортивные площадки. В непосредственной близости находятся торговые центры, супермаркеты, рестораны, яхт-клуб и водная база. Стоимость квартир варьируется от 21 млн. руб. до 86 млн. руб.

LEVEL Barvikha Residence – первый проект высококлассного уровня, вышедший в 2015 году на рынок загородной недвижимости Подмосковья. Расположенный в деревне Барвиха, в 7 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, комплекс включает в себя три четырехэтажных корпуса на 80 квартир. Проект создан архитектором Юрием Григоряном. Площадь квартир - от 50 до 175 квадратных метров, предусмотрена возможность объединения. Клиент при желании может выкупить весь этаж. Стоимость квартир в проекте варьируется в пределах 16,8 - 54,5 млн. руб.

Секреты ценообразования

Квартиры в малоэтажных домах, за исключением предложений элитного сегмента, как правило, более доступны по цене, нежели таунхаусы и коттеджи. На ценообразование в первую очередь влияет стоимость земельного участка. Например, говорит Наталья Козлова (ООО «Сампо»), на трех сотках земли можно построить малоэтажный дом с 20-25 квартирами или таунхаус с двумя секциями. Очевидно, что цена квартиры в мультиформатных комплексах сравнительно ниже, чем в таунхаусах или коттеджах. Стоимость квадратного метра квартир начинается от 50-60 тыс. рублей, тогда как в таунхаусах – от 65 тыс. рублей и выше

Антон Архипов (ИНКОМ-Недвижимость) объясняет, как формируются цены на примере ЖК «Акваполис» и «Лосиный остров», которые реализует компания. На небольшие однокомнатные квартиры и студии в малоэтажных домах цена начинается от 1,4 млн руб. до 2,2 млн руб., двухкомнатные будут чуть дороже - от 2 до 3 млн руб. И тут же к ним стыкуются таунхаусы: от 2,9 в некоторых случаях, а в среднем 3,5 – 4,5 млн руб. Далее - от 5 до 7 млн руб. – начинаются цены на коттеджи. Таким образом, цены на предложение плавно растут согласно ассортиментной линейке.

Какова судьба малоэтажного формата в условиях кризиса, будут ли люди сейчас их покупать, а застройщики – возводить?

Эти вопросы журнал www.metrinfo.ru задал своим экспертам.

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость:

Сейчас происходит процесс становления этого сегмента, его отработка, и спрос растет. Во многом это происходит в виду ценового перекоса. При лучшем качестве жизни цена на квадратный метр такого жилья ниже, чем в аналогичных комплексах с многоэтажными домами в рассматриваемом районе. Появился этот перекос потому, что у застройщиков организованных поселков другая экономика, и они могли себе позволить предлагать такие квартиры за небольшие деньги. Конечно, постепенно эта грань будет стираться. Во всем развитом мире жилье такого качества в охраняемых поселках стоит дороже, чем массовое, многоэтажное.

Константин Филиппишин, генеральный директор Группы компаний Экодолье:

Это зависит от степени развития самого проекта. Если к жилому комплексу подсоединены все инженерные сети, и, хотя бы на первых пусковых комплексах, завершено строительство дорог и выполнено благоустройство, то квартиры в трехэтажных домах в таких поселках продаются с самой высокой динамикой.

Формат квартир в трехэтажных домах, на наш взгляд, является самым быстрорастущим сегментом жилья в России. Вот всех регионах и в Подмосковье, в частности, этот формат обгоняет все другие виды жилья.

Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:

Квартиры более доступны по цене, поэтому спрос на них не столь снизится, даже в период экономической нестабильности. Гораздо сильней сокращается объем продаж дорогостоящих коттеджей.

Алексей Трещев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank:

Спрос на такие квартиры - это тренд настоящего времени, который будет только прогрессировать в рамках новых экономических реалий и желания покупателя искать альтернативу городскому виду жилья.