Как «Кидают» российских инвесторов. Топ-12 способов обмана

Массовый приход российских инвесторов на зарубежные рынки недвижимости показал не только преимущества вложений в иностранные «кирпичи», но и то, что обманывать способны не только российские риелторы и застройщики. Согласно практике, обманывают российских инвесторов и иностранные агентства. Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями, основатель консалтингового портала Indriksons.ru, рассказывает о наиболее типичных случаях обмана. 

«Мошенничества с недвижимостью существуют везде, кроме нескольких стран. Топ стран по чистоте сделок возглавляют Великобритания, Франция, Австрия и Швейцария. Уже в Италии, Испании начинается бардак. Таким образом, 90 % стран на чем-то обманывают, – говорит Игорь Индриксонс. – Способы введения в заблуждение инвесторов одинаковы. Обычно эти схемы реализуются на рынках разных стран с периодичностью в 5-10 лет. Причем видоизменяются названия этих схем, но не их суть».

1. Высокие комиссии и расходы на маркетинг. Чем выше расходы на маркетинг, тем более неликвиден объект недвижимости. «Мной уже неоднократно приводился рейтинг стран с самыми высокими комиссиями, посредникам и расходами на маркетинг, который полностью совпадает с рейтингом самых неликвидных стран», – рассказывает Индриксонс. Так, размер комиссии в Болгарии составляет – 45 %, в Египте – 40 %, в Испании – 33 %, в Италии (Калабрия) – 25 %, в Тунисе – 25 %, в Таиланде – 25 %, в Доминикане – 22 %, в Чехии – 15 %. При этом на самых неликвидных рынках, например в Болгарии, расходы на маркетинг и комиссию риелтору в структуре цены могут достигать 45 % – таким образом, при стоимости квадратного метра в 1000 евро покупатель 450 евро отдает непосредственно на оплату красочных рекламных буклетов и умение риелтора преподнести товар».

2. Наценка. Иностранный инвестор не чувствует разницы в цене. Очень часто на местном рынке не практикуется оценка объектов недвижимости, то есть иностранный инвестор запросто не почувствует наценку в 20-30%, тогда как все квартиры уникальны и могут значительно отличаться в цене друг от друга в зависимости от характеристик жилья.

3. Стадия, на которой оформляется право собственности. В Болгарии право собственности оформляется только тогда, когда объект построен на 80 % (для сравнения: в Великобритании инвестор уже на стадии котлована является собственником). Отсюда возникает пространство для мошеннических схем: двойные продажи, застройщик может заложить недвижимость в банке и т. д.

4. Налогообложение. Зачастую покупатели не понимают, во сколько им обойдется содержание недвижимости, каковы будут налоги на доход, полученный от аренды и т. д. К примеру, во Франции и США, если вы прожили в стране больше 6 месяцев, вы автоматически становитесь резидентом. Налоговая служба в США не такая добрая, как в России. Инвестор должен декларировать все свои счета, всю свою недвижимость и ни в коем случае ничего не утаивать. Прогрессивная шкала налогообложения может доходить до 60 %. Очень показательный пример: недавно сооснователь Facebook Эдуардо Саверин отказался от американского гражданства и стал гражданином Сингапура – из-за высоких налогов, избежать уплаты которых не удастся.

5. Выдача потребительского кредита вместо ипотечного. Такой способ обмана практикуется в Испании. Суть его заключается в следующем: на побережье, где недвижимость неликвидна, испанские банки пытаются всучить инвесторам потребкредит на покупку недвижимости всеми правдами и неправдами. Хотя процентная ставка будет такая же, как и при ипотеке, разница заключается в последствиях для заемщика. В случае дефолта заемщика при ипотечном кредите банк имеет право наложить взыскание лишь на объект недвижимости, тогда как при потребкредите банк обратит взыскание и на другое имущество, банковские счета и т. д. Конечно, инвестор может попытаться сбежать обратно в Россию, но его станут разыскивать, а затем наложат взыскание на имущество заемщика в России.

6. Гарантия обратного выкупа объекта застройщиком. Допустим, застройщик предлагает инвестору обратный выкуп объекта через определенный срок, в случае если инвестору не удастся перепродать его на вторичном рынке. Причем застройщик сулит  любые деньги, вплоть до удвоения суммы. На самом деле у застройщика есть миллион способов легально выйти из бизнеса, а объект ему не нужен, так что инвестор рискует стать «счастливым» обладателем «неликвида».

7. Доходность от аренды недвижимости Gross, а не Net. Если на рынке средняя доходность от аренды составляет 5 % годовых, застройщик, чтобы сделать продукт более привлекательным, завышает цифру на пару процентных пунктов и объявляет доходность рынка 7-8 % годовых Gross. Даже если это крупная известная компания, инвестор может потерять деньги. Эти проценты обещаны в теории – при  удачном стечении обстоятельств, при этом в контракте могут содержаться условия, согласно которым с суммы Gross вычитаются проценты за управление и другие сопутствующие услуги. При этом чистая доходность инвестора опускается до нижерыночного показателя – допустим, 3 %.

8. Высокая гарантированная доходность чистыми на руки. В этой схеме застройщиком гарантируется доходность до 10 % в год. Подвох кроется в формулировке. Инвесторы видят только цифру 10, а на слово «ДО» никто не обращает внимание. А ДО 10 % – это любая цифра до 10 – и 2, и минус 3. После вычета накладных расходов доходность может получиться отрицательной.

9. Отсутствие условия о возврате объекта в первоначальном состоянии. Инвесторы часто не обращают внимания на отсутствие в договорах о сдаче объекта в аренду управляющей компанией условия о возврате объекта в первоначальном состоянии или о ремонте объекта за счет управляющей компании. В таких случаях собственники получают свое жилье назад в удручающем состоянии, требующем ремонта, то есть больших затрат.

10. Земля в залоге. Очень много инвесторов из России попалось в эту ловушку в Болгарии. Чтобы получить кредит на продвижение объектов, застройщик может заложить землю в банке. Если стройка будет заморожена, а застройщик обанкротится, банк заберет все. Чтобы минимизировать риск, стоит подать заявку в банк, как будто вы намерены получить ипотечный кредит.  Банк в первую очередь проверяет статус земли – и в случае проблем сообщит об этом инвестору.

11. Контракт на родном языке.  Русские инвесторы радуются контракту, составленному на русском языке, но это лишний повод для опасений. Если инвестору в  Болгарии или Черногории предлагают контракт на английском языке с переводом на русский, ни одна из этих версий не будет верна и безупречна, даже если это будет нотариальный перевод. Юридическую силу при разрешении споров будет иметь текст договора, составленного на государственном языке страны подписания и заключения договора.

12. Расходы на обслуживание инфраструктуры. Допустим, инвестору предлагаются на выбор два практически идентичных объекта по одинаковой цене. В одном из них имеется только бассейн, а в другом предусмотрены также спа-салон, фитнес-центр, сигарная комната и т. д. Инвестор, естественно, желает приобрести объект с большим количеством инфраструктуры. Однако все эти дополнительные удобства хороши лишь тогда, когда расходы по их содержанию несет не собственник, а арендатор. Расходы за обслуживание бассейна, к примеру, могут вылиться в 5-10 тысяч евро в год.